【売却事例】府中市宮町の分譲マンション｜親族間の共有名義・持分対立を解決した売却実務

相続や共有で購入したことによって、一つの不動産を複数人で所有する「共有名義（共有持分）」は、将来的に売却や買い替えを検討する際、大きなトラブルになることがあります。

共有者全員の合意が得られず何もできない状態が続くと親族間での関係が悪化して行き詰まってしまうケースも少なくありません。

今回は、府中市宮町にある分譲マンションを舞台に、共有名義人同士の意見の食い違いを、客観的な事実整理と丁寧な対話によって解決し、全員が納得する形での売却へと導いた実務事例をご紹介します。

親族間の不動産トラブルを未然に防ぐための、状況整理・設計ワークの実践例として参考にしてください。

ご相談の背景と物件の状況

ご相談者は、府中市内にお住まいの40代男性（長男）でした。

数年前にお父様が亡くなられた際、府中駅近くにある分譲マンションを、ご相談者様と遠方に住む妹さんの2人で「持分半分ずつ（2分の1ずつ）」として相続登記をされていました。

【対象物件の状況】
■ 所在地：府中市宮町（京王線「府中」駅 徒歩4分）
■ 物件種別：3LDK分譲マンション（築20年以上）
■ 状態：お父様が亡くなられた後は賃貸に出されていましたが、賃借人が退去したのを機に、今後の管理負担や固定資産税を考慮して、長男であるご相談者様は「売却して現金で分け合いたい」と考えられていました。

しかし、遠方に住む妹さんは「今は不動産を手放したくない。また賃貸に出して家賃収入を得るべきだ」と主張していました。
共有名義のまま意見が平行線をたどり、兄妹間での対話が徐々に困難になっていく中、当社のサイトをご覧になりご相談をいただきました。

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実務家が実施した3つの「状況整理」と売却計画

共有持分の問題は、親族間の感情と権利を同時に解きほぐす必要があります。私たちは以下のステップで「状況整理・設計ワーク」を進めました。

状況整理とは、今後の生活を見据えて『頭の中の心配ごと』をスッキリと整えて見通しを立てることです。

① 賃貸運用と売却時の「手残り」の客観的シミュレーション

妹さんが「賃貸運用」を希望されていたため、私たちは感情的な議論ではなく、数字を用いた客観的データを提示しました。
築20年以上経過したマンションの今後の修繕積立金の値上がり予測、新たな賃借人を募集するためのリフォーム費用、将来的な資産価値の目減り（下落リスク）を算出。これらを、提携する税理士と緊密に連携して作成した「今売却した場合の手残り（※売却価格ではなく、諸費用を差し引いた手元に残る『実際に使える現金』のこと。なお、詳細な税務判断については提携する税理士と緊密に連携してサポートします）のシミュレーション」と比較しました。
数字を用いて可視化したことで、「売却して資産を整理する方が、お互いの将来にとって最も効率が良い」という客観的な事実が明確になりました。

② 第三者（実務家）による誠実な橋渡し

兄妹間で直接話し合うと、どうしても過去の感情的な対立が再燃してしまいます。
そこで、私たちが双方の代理人ではなく「客観的な事実を整理して伝える実務家」として、遠方に住む妹さんにも丁寧な説明を行いました。決して売却を強要するのではなく、妹さんが抱えていた「お父様の遺産を安易に手放したくない」という想いにも寄り添い、将来的な管理負担を兄妹どちらが負うべきかという現実的な課題を一緒に考え、整理しました。

③ 共有者「全員合意」による通常売却の段取り

共有不動産を売却する際、自分の持分だけを第三者の専門業者に安値で売り払う方法もありますが、これを行うと親族関係はひどくもめることになり、さらには売却価格も極端に安くなります。
私たちの説得（事実説明）と客観的な資金計画に納得された妹さんは、最終的に「2人全員で協力して通常通り売却する」ことに合意されました。これにより、市場価格で売却活動を行うことが可能になりました。

売却活動の結果と財産分配

売却活動の開始にあたって、府中駅徒歩4分という宮町ならではの圧倒的な利便性と、分譲マンションとしての管理状態の良さを前面に押し出しました。

市場での需要が非常に高いエリアであったため、販売開始からわずか1ヶ月半で、通勤利便性を重視する若いご夫婦との間で、満額での売買契約が成立しました。

決済（引き渡し）時には、売却代金から売却に係る諸費用をすべて差し引き、残った手残りを「2分の1ずつ」それぞれの口座へ直接入金するよう段取りをしました。1円単位まで公平かつ透明性をもって分配を完了させました。

妹さんからは、「最初は売却することに反対してしまいましたが、丁寧なシミュレーションと客観的な説明のおかげで、将来の不安をなくす納得の決断ができました」と感謝のお言葉をいただくことができました。

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この事例から学ぶ、共有不動産売却時の注意点

共有名義の不動産を売却・処分する際は、以下の点に留意が必要です。

1. 「持分だけ」の売却を急がないこと
   共有持分を専門に買い取る業者へ自分の持分だけを売ることは法的に可能ですが、親族間でトラブルに発展するケースがほとんどです。時間と労力がかかっても、第三者である実務家を交えて「全員で通常売却する」合意形成を図ることが、結果として最も多くの手残りを残す安全な方法になります。
2. 感情論を「客観的な数字」で確認すること
   身内同士の話し合いが行き詰まった時は、売却と保有それぞれの「最終的な手残り額」や「将来の維持管理コスト」を、数字で比較することが、最も効果的な解決策となります。（必要に応じて提携税理士にも確認します。）

親族間での不動産問題でお悩みの方は、話しがこじれてしまう前に、一歩引いた客観的な視点から「状況設計」を進めることを強くお勧めいたします。

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