不動産の売却委任：今回は再建築不可の家【府中市の不動産屋さん】

再建築不可のおうちの売却依頼

本日は、売却委任がありまして、その物件は再建築不可物件です。
築年は、昭和61年築ですが、結構きれいな室内で、建て付けも全然悪くないという、とても良い不動産だと思いました。

きっと、施工当時の職人さんの腕が良かったのかもしれません。
で、接道要件からすると通常の不動産と比較すれば減額する可能性があるかもしれないのですが、周辺相場から勘案して、ある程度の金額で売却できそうだなと思えました。
なぜなら。それらの要件を考慮したとしても魅力的だと（個人的には）感じられるからです。

接道要件とは

不動産は、接道要件を満たさないと建物の新築・増築・改築ができません。となっているのですが、おうちの改築はよくされているような気がします。

で、数年前、このおうちの数件となりで新築が建築されているようなので、再建築の許可に関しては問題ないかなと思えます。もちろん問題があり再建築ができなければ困るわけですから、この不動産を購入される方には、不動産売買契約を締結する際、接道要件等その他をちゃんと理解していただかないといけません。

この物件は、15年ほど前に大手不動産仲介会社（A社）の仲介で購入したようで、当時の重要事項説明書などの書類を所有者様は大切に保管されていました。しかし、知識が全くないお客様にとっては、接道要件の説明をサラッとされても、その意味が全く分かりません。（私がこの不動産にかかる法令についてヒアリングしたところ、まったく理解されていないようでした。）

私が当該不動産について調査した結果を説明をすると、えっ！？という反応、、、、（＝＝；）

今回の売主様も、購入時の説明をちゃんと受けられていないという反応でしたが、数年前にも別の物件で、同じ大手A社の仲介で購入した人が、まったく同じ反応をしていたので、これはA社の体質として不動産売買契約優先の説明をしていたんだなあと感じました。

大手不動産仲介会社（A社）のやり方には問題があると個人的には感じずにはいられません。

住宅ローンは原則利用できない再建築不可物件

都市銀行等に確認をすると、住宅ローンは付けられませんという回答ばかり。
住宅ローンが付かないということは、通常の価格では売れないことになります。

そうすると、資産価値として低いことになりますから、売主様の立場になる人にとっては、結構きついです。
なので、いろんな銀行をあたってみました。

再建築不可物件は、売るのに不利？

A銀行：融資できません。
B銀行：融資できません。
C銀行：融資できません。
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A金融機関：融資できます。

おぉー！！あざぁーすっ！（笑）
といった感じになり、ほっとした感じになりました。

このように、再建築不可となっている物件は、銀行融資が受けられないことがあるため、売るのも買うのも不利になるケースがあることは認識しておかないといけません。

再建築不可物件の将来性

再建築不可の物件の将来性は気になるところです。
これは、投機買いになることもあるので、売却するタイミングが「良いタイミング」になれば、売却益が望めることがあります。

とはいえ、「売却益が目的」で自分のお住まいを買う人はそういないと思いますから、投機買いを意識する必要はないかなと思います。
しかし！
いつか必ず売却するタイミングが来るのはほぼ確実ですから、資産価値が大きく棄損するとなると困りもの。
なので、自分の購入目的などを踏まえて失敗がないようにしたいものです。

ところで、なぜ再建築不可物件が存在しているのでしょうか？
それにはいろいろと理由があるのですが、今回の物件は、接道している前面道路が、建築基準法の要件を満たさない道路だったことが理由です。つまり、将来、建築基準法上の道路に認定されれば、至ってなんでもない普通の不動産となり、逆に言うと当該不動産価値が高まることになります。

再建築不可物件は、総合的に勘案しましょう

「原則再建築不可」の物件は、原則再建築はできませんが、現行法では許可を得れば建築ができるのです。

これからは、新築戸建を建築する場合、特定行政庁の許可を受けることができなければ新築を建築することはできません。許可を受けることができれば、未来永劫安心かというとそれはちょっと違います。
今現在、建築ができていたとしても、先々許可基準が変更されてしまった場合には、より厳しくなることも懸念されます。（といってもリフォームはできるので、リフォームを繰り返していけば、おうち自体は住んでいけるのだと思います。）

不動産は、単純に金銭的な損得勘定だけでは、検討することはできません。

例えば、賃貸住宅を検討している単身者であれば、家賃が安いほうが良いと考える人は多いと思いますが、家賃が多少高い場合であっても、住まいや周辺環境の利便性を求める方は多いです。

不動産の将来性は、地域の将来価値（発展）とイコールなので、そういったことも踏まえて総合的に勘案しましょう。
100人中、99人がだめだと評価したとしても、自分にとって最高だと思えれば、あなたにとって、その不動産は輝かしいものになるのだと思います。

そう。オンリーワンでよいのです。