オーナーチェンジ物件で損しないための手続き・注意ポイント【不動産実務】

この記事は、府中市で実際に対応したオーナーチェンジ物件に関する不動産売却・相談事例をもとに構成しています。

【本記事の結論からいきましょう】
投資用マンションや賃貸アパートを「オーナーチェンジ（賃借人が入居したままの状態）」で購入、あるいは相続した場合、「貸主の地位」は法律上は自動的に新しいオーナーへ引き継がれますので、新たに賃貸契約書（マスターリース契約）を巻き直す義務（書類を再作成する義務）はありません。
しかし、実務の現場では、借主がサブリース会社である場合、言葉巧みに「賃料再査定」「家賃減額」や「不利な契約への変更」を会社のルールと言って強制してくるケースがあります。
「法律を知らない」というだけで、数百万円単位の損失を被るリスクもあるので注意しましょう。

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弁護士が教える「貸主の地位承継」の正体

不動産を購入、あるいは相続して新しいオーナーになった際、まず知っておくべきは民法の規定です。

弁護士の見解を要約すると、「民法第605条の2」により、不動産の所有権が移転すれば、特段の合意がなくても貸主の権利と義務は新しい所有者にそのまま引き継がれます。
つまり、前のオーナーと入居者が結んでいた契約内容は、コピー＆ペーストと同じ原理で新所有者に引き継がれるわけです。
「新しいオーナーになったから契約書を書き直しましょう」というルールは法律には存在しません。
仮に50部屋ある一棟建物である場合、50冊の契約書を再作成するなんてありえません（笑）

もちろん、所有者が変わったことを説明するため「承継通知（オーナー変更通知）」は必要ですが、これは「賃料等の振込先が変わりました」というお知らせという意味合いが強いわけです。

【戦慄】プロの借主（宅建業者）が仕掛ける「契約巻き直し」の罠

ここからが「不動産実務」の怖いところです。
借主が一般の個人ではなく「サブリース会社」や「社宅代行会社」、あるいは「転貸目的の宅建業者」である場合、これらの業者は、「勝手な独自ルール」を強要してくることがあります。（おそろしい、、、。）

「当社の規定で、オーナーが変わった際は賃貸契約書（マスターリース契約）の巻き直しが必須です。」
「今の相場に合わせて賃料を再査定します。減額に応じないなら契約は継続できません。」
「こちらの提案（減額）を拒否し、旧契約通りに進めると言うなら、法的手段を含めた厳しい措置をとります！いいんですね。」

これ実は、府中市や多摩地域でも耳にするトラブルです。
特に相続でバタバタしている時期に、プロの業者から「法律用語」を並べ立てて脅しに近い交渉をされると、多くのオーナー様は「プロが言うならそうなのかな……」と信じるしかないのです。

彼らの目的は「自分たちが儲かるように、相場より安い賃料に変更すること」です。

「住まいと資産の総合実務家」松田の視点：なぜ彼らは強気なのか？

ここで、府中市を拠点に多摩地区・23区で多くの現場を見てきた私、松田の意見をお伝えします。
彼らが強気に出られる理由は、「間違ったことを正しいと思い込んでいること」と「オーナー（あなた）が法律と実務を知らない」と思っているからです。

私は公認不動産コンサルティングマスター（相続対策専門士）として、数多くの「整合性が取れない契約条件」をそれなりの数を見てきました。
彼らが言う「厳しい措置」とは、具体的には「違約金の請求」、「賃料支払いの停止」や「供託」、あるいは「建物の修繕費用を過剰に要求する」といった嫌がらせに近いものです。

しかし、ここでよくよく考えてみてください。

府中市の分譲マンションや、多摩地域の優良なアパートなど、需要があるエリアの物件であれば、このような宅建業者等に賃料保証（サブリース）をしてもらう必要はありません。
私の著書『不動産・相続・終活のホントのところ』でも様々なことをお伝えしておりますが、不動産経営で最も大切なのは「管理をしてくれる宅建業者との対等なパートナーシップ」です。
一方的に不利な条件を突きつけてくる宅建業者は、もはやパートナーではなく、ただの搾取者です。

彼らの言いなりになることは、オーナーの資産価値をおとしめることと同じなので、本当に注意しましょう。

※実際には、住宅ローンの返済状況や契約形態が絡み、売却や所有者変更が一気に難航するケースも少なくありません。

住宅ローン返済・滞納が絡む実例と相談窓口

「知らない」という恐怖。府中・多摩エリアでの実例

「法律を知らない」ということは、目隠しをして戦場を歩くようなものです。

例えば、東京都府中市の某物件で実際にあった話しです。
Aさんは売買で取得したアパートを、借主であるサブリース業者から「所有者変更に伴う更新」と称して、賃料を2割下げる契約書を提示されました。
「これに署名押印をしてくれないと、明日から家賃は一円も振り込めません。裁判になればあなたが負けますよ」と言われたそうです。

この話しを聞いて私は驚きました。

怖くなったAさんは署名押印をする直前に、私のところに相談に来られました。
私が周辺の賃料相場を調査したところ賃料はむしろ上昇傾向で、減額する根拠などまったくありませんでした。

私は弁護士ではないので直接介入はできませんが、お客様（所有者様）に「民法上の地位承継を主張し、不当な減額要求には応じる必要はないし、強引な手法を続けるなら免許権者（東京都）へ相談しますがよろしいですか？」と相手にお話ししてくださいと説明をしました。
すると業者は一転して「事務的なミスでした」と撤回され、賃料減額をせずにすみました。めでたし。

もしも、業者に言われるがままに署名押印をしていたら、Aさんは今後何十年にもわたって、累積金額で数百万円、数千万円という大損をすることになっていました。知識がないというのは本当に危ないことです。

なお、オーナーチェンジ物件では業界慣行や説明不足が原因でトラブルが拡大するケースもあります。

不動産実務で実際に起きている問題点

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私は、府中市という地域に根ざし、皆さんの大切な資産を守る「防波堤」になりたいと考えています。
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オーナーチェンジ物件の売却や所有者変更は、状況によって最適解が大きく異なります。
早い段階での個別判断が重要です。

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