「老朽マンション、玉突き建て替え」東京都が容積率上乗せ【府中市の不動産屋さん】

老朽マンションの連続した建て替えを促す制度

日本経済新聞に良い記事がありました！
東京都は老朽マンションの連続した建て替えを促す制度を、2019年度にも創設するそうです。
これは、すばらしいことです。

不動産会社が老朽マンションを買い取ると、別の場所に建てるマンションの容積率を上乗せすることができるので、より戸数の多いマンションを建築できるようになります。

買い取った物件の跡地にマンションを建設する場合にも、別の老朽物件を買えば容積率を積み増すことができるので、これが好循環をおこせば素晴らしいメリットとなります。
現在立地する老朽マンションの容積率が増えれば、そこにより多い戸数のお家ができるので、住民のメリットは増えますし、その周辺に出店している商業施設へのメリットも増えそうです。

東京都は、企業主導で旧耐震基準のマンションを建て替えと災害に強い都市を目指すようで、うまく企業のメリットを生かした政策と言えるでしょう。（もちろん、建替だけではなく耐震補強で物件を維持していく方法もあります。）

老朽マンションを買い取った不動産会社などが周辺で居住者の転居先にもなるマンションを開発する際、容積率を上乗せし、通常より分譲戸数を増やせるため収益が増え、企業が建て替えに参入しやすくします。
買い取った老朽物件は解体し、跡地で新たなマンションを開発してもらうことを想定できます。
跡地の新マンションも周辺の別の老朽マンションを買い取れば、容積率を緩和できます。
複数の老朽マンションの建て替えが玉突きで進むようになります。まさにビリヤード状態です（笑）
まったくもって、良い政策です。

上図の①と④を利用して、府中市の車返団地、藤和コープ武蔵野台、ニューライフマンション、府中サンライズヒル、住吉町住宅、そして日鋼団地なんかはその筆頭に上がるような気もしますね。このあたりで、一例でもできれば、もしかすると後追いになって、街も変わっていくように思います。
これらが実現すると、武蔵野台駅周辺や、美好町あたりは更に人口密度が増えるので、街として化ける可能性がありますね。

小池百合子都知事は今年２月、人口減少社会となる2040年代の東京の土地利用について、都市計画審議会（都計審）に諮問。都は今回の老朽マンション対策を含む基本方針を18年度中に都計審に示す。都計審での意見を踏まえ、19年度にも具体的な制度を創設する予定です。　
東京都は老朽マンションの現地建て替えを促す制度は既に用意していて、2017年度には周囲の住宅との共同建て替えを条件に、割増容積率の上限を300％から400％に高めた。　
新制度は老朽物件を周辺の一定エリア内で建て替えることを想定するが、不動産会社が新規物件を開発しにくい不便なエリアで建て替えをどう進めるかは今後の課題のようです。

老朽マンションの定義

▽…東京都内の分譲マンションは約181万戸あり、全国の３割を占めます。
このうち築40年以上の物件は2013年時点で約13万戸だったが、23年には３倍の約43万戸に急増する見込みです。
特に1981年５月以前の旧耐震基準で建てられた老朽物件は首都直下地震などが発生した場合に倒壊の危険性が高く、建て替えが急務です。

▽…老朽マンションの建て替えは費用負担や工事中の仮住まいの確保など課題が多く、入居者の話し合いだけで合意するのは難しい。都の新制度は不動産会社が住民からマンションを買い取ったり、住人の転居先となるマンションを先行整備したりするため、費用や仮住まいの問題を解決しやすくなります。

▽…老朽マンションには完成後の都市計画の変更などで、容積率や高さ制限を満たさない「既存不適格」の物件も少なくありません。その場合、規模を拡大しての現地建て替えが難しいため、収益を上げられる分譲戸数を確保できず、不動産会社が事業に参入しにくかったのです。東京都の新制度は別の場所に建て替えるマンションの分譲戸数を増やせるため、収益を確保しやすくなります。

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