知っておくべし！宅建士が「判断できない６つのこと」【府中市の不動産屋さん】

宅地建物取引士は不動産取引のプロ

皆さんが抱く不動産仲介業界の営業マンのイメージの代表格は「売りつける人」というのが多いと思いますが、営業マンはあなたの事をお客様になる人なのかどうかを見定めております。
この人は、お客様にはならないとか、面倒なお客さんだと判断すると「態度がコロッと変わる」というのも定番のように思います（笑）

ニコニコなのに知識がない宅建士もけっこういます。
当の本人は、間違った知識を正しいと思い込んでお客様へアドバイスしています（笑）
大丈夫でしょうか、、、、（笑）

さて。
新築住宅と違って中古住宅の取引の場合、宅地建物取引士（以後、宅建士）には、様々な知識や経験が求められます。宅建士が中古取引の知識を身につけてくると、ついやってしまうのが、宅建士の業務範囲を超える判断やら説明です。これは、トラブルの要因となる行為です。
営業担当（宅建士）は、宅建士の業務範囲を超えたアドバイスについて、確定的な事は言えない立場であることを知っておきましょう。

多くのお客様は、営業担当（宅建士）の説明を聞けば「不動産取引」のプロなのだからその説明に間違いはないだろうと思っているかもしれませんが、実際はそうではありません。
お客様が、営業担当の「宅建士の業務範囲を超える判断（説明）」を鵜呑みにしてしまうと、後に大きなトラブルとなってしまう可能性がありますので、下記の事項については、情報の出元や判断の根拠などをきちんと確認したほうが良いです。
万一にでも、購入後に全然違ったじゃん！となるとせっかくの大イベントも腹の立つイベントに様変わりし、後の祭りとなります。

１．建物の耐震性についての判断

建物の耐震性の判断は建築士が行います。
耐震診断を実施しなければ、その建物の耐震性を判断することはできません。

（宅建士のあてにならないアドバイス例）
・この物件は新耐震基準だから住宅ローン減税は問題なく受けられます。（面積要件などにより不適があります。）
・この物件は新耐震基準だから地震が来ても絶対に大丈夫です。（大丈夫と言いきれるのは神様だけでしょう。）
・この物件は古いから多額の改修費用が必要です。（建築士であっても見た目だけでは正確な金額は分かりません。）　など

２．瑕疵保険の利用可否についての判断

既存住宅売買瑕疵保険を利用するには、
①建物状況検査をし、
②瑕疵保険検査基準に合格し、
③瑕疵保険を付保する必要があります。
この合否判定は検査会社もしくは瑕疵保険法人が判断します。

（宅建士のあてにならないアドバイス例）
・この物件は築年数が浅いから瑕疵保険に問題なく加入できますよ。（その根拠はなんでしょうか？）
・このマンションは新耐震基準なので瑕疵保険の加入は大丈夫です。（築年数要件がありますけど、、、。））
・この物件は新耐震基準なので瑕疵保険に加入するのに耐震診断は必要ありません。（まったくの嘘っぱちです。）　など

３．フラット35適合証明書発行可否についての判断（特にS基準）

フラット35の適合証明は適合証明技術者などが判断します。
フラット35を利用する場合は速やかにフラット35適合証明書を手配する必要があります。

（宅建士のあてにならないアドバイス例）
・基礎の高さが30cmあるのでフラット適合は大丈夫です。（築10年未満は40cm必要だし、測定箇所を間違っていたら？）
・売主がフラットを利用しているので適合証明書の発行は問題なくできますよ。（売主がフラット35利用中であっても、フラット適合検査が必要です。売主も中古で購入した場合、その時の判断が間違っているかも、、、。）
・この物件はペアガラスだからフラット35Sが利用できますね。（中古の省エネS基準は全居室が2重サッシであることが条件です。）

４．住宅ローン減税の適用可否についての判断

税制に関する事項は税務署か税理士が判断します。
宅建士が税法について確定的なお話しをして誤認させるような行為は税理士法違反です。住宅ローン減税は金額が大きな制度なのでご注意ください。

（宅建士のあてにならないアドバイス例）
・この物件は新耐震基準だから住宅ローン減税利用は問題ありません。（木造戸建ての場合は新耐震基準であっても適合しない事が多い。またマンションでも建物の管理状況によっては証明書が発行できない事も、、、。）
・築25年以上のマンションは住宅ローン減税の対象になりません（築25年以上でも新耐震基準であれば瑕疵保険に加入するという方法があります）
・住宅ローン減税で200万円戻ってきます（住宅ローン減税は所得税からの控除です。所得税額によっては満額控除されない場合があります。）

５．各種補助制度の利用可否についての判断

原則として補助金・助成金は単年度事業なので、判断基準や運用ルールの更新速度が速く要件が変わっていることがありますので、常に最新の情報を確認しなくてはなりません。
また、補助金の交付決定は国や自治体が判断することなので、宅建士は利用可否判断ができません。
補助金・助成金も金額が大きな制度が多いので、注意が必要です。

６．リフォームを別の事業者に依頼する場合のリフォーム金額

リフォームの金額は各々の施工業者によって様々です。
建物の状況によっては思わぬ費用がかかることもあります。
取引の現場ではリフォーム金額の概算を素早く把握することが必要になりますので、早めの段階でリフォーム事業者を選定しておくことが大切です。

まとめ

皆様が宅建士の説明を聞けば安心だと思っていたことも、実はそうでもないことがあるという事がお分かり頂けたかと思います。
宅建士とは、不動産取引のプロであり、取引の要所で必要に応じて各種専門家と連携手配し取引を安全に行う専門家なのです。
中古住宅の取引は取り扱う情報（知識）の量も多くなります。
特にお金に関する確認事項は、文書やメールで確認の履歴を残すようにし、不測の事態に備えましょう！（笑）