不動産の個人売主が確実に損!不動産業者を選ぶ時の注意点

今でも?不動産仲介会社の囲い込み問題

 

最近、誰もが知るコマーシャルをバリバリやっている不動産仲介大手が「囲い込み」と思われる対応をし、多摩地区を中心に活動している不動産仲介中堅の業者は「露骨に不動産情報の囲い込み」をしておりました。

 

これ、法令違反なんですよ。

東日本流通機構に連絡を入れれば間違いなく指導を受ける内容ですし、電話で状況を説明してヒアリングしたら「指導する」とも言われています。

「業者名を教えてもらえば対応します」とまで言われましたが、今のところ業者名は伏せてあります。

 

こういったことは氷山の一角なので、不動産売却を検討される人は、十分に気を付けてほしいと思います。

 

 

最初に結論を言います

下記の中で、最も重要な項目は、間違いなく「6.」だと思います(笑)

 

1.不動産売却を委任する場合、「大手だから安心」、「地域密着だから安心」という判断基準はやめること

 

2.営業マンの口がうまくとも、営業マンの真意をくみ取るように注意すること

 

3.売主自身にどんなデメリットが想定されるのか、ちゃんと確認する事

 

4.不動産広告をたくさんします!会社のネームバリューがあるからお客様がたくさん来ます!という根拠がありそうで、根拠がまるでない営業トークに騙されないこと

 

5.不動産売却の相談は、1社にするのではなく、少なくとも2社から3社に売却の相談をすること

 

6.府中市・近隣市区の不動産売却相談には、必ず「わいわいアットホーム」にもすること(笑)

 

 

不動産の囲い込みがなぜ法令違反なのか?

これはもう何回か記事にしていますが、約3年ほど前にテレビ東京で「不動産の囲い込み問題」として放送されたことがあり、不動産仲介業界では、激震が走った問題なのです。

(動画はこちら)

https://youtu.be/9MqSDe7Sq68

 

売主から売却委任を受けた不動産仲介業者は「レインズ」と呼ばれる国土交通省が作った不動産流通システムに、物件登録することが義務付けられています。(専任媒介、専属専任媒介に限り登録義務があります。)

ところが、それを登録しないで、営業をする不動産仲介会社がありました。

 

売主様は、早く適切な売買価格で売りたいと思っていますが、

不動産業者からすれば、できるだけ情報を自社で囲い込んで、他の不動産仲介会社のお客様へ紹介をさせないことにより、売り上げを2倍にすることを企てるということになります。

(詳しくは、上記URLより動画を見てください。)

 

宅建業法に定められたルールを守らず、不動産仲介会社の利益を優先した販売方法は、私からすれば自分の心が曇ってしまう、本当に嫌な販売方法です。

売主様利益を考えない自己中心的な販売方法でもあります。

しいては、売主様の利益を阻害し、買主の利益までも阻害し、得するのは囲い込み(法律違反)をした不動産仲介会社だけとなります。

 

不動産流通も円滑にすることができず、様々な所でトラブルになります。

 

 

何がいけないのか?

売主は、A社に売却委任をすれば、すべての不動産会社からお客様を紹介してもらえると思っていますが、A社が他社からのお客様の紹介を受け付けなければ、他社に来店されるお客様とのマッチングはできません。

しかも、売主は不動産仲介業社の活動を覗くことはできません。

 

つまり、不動産仲介業者の「自社利益重視でやったもん勝ち」になるのです。

営業マンは、他人のためではなく自分の売り上げを上げるために活動をしていますから、多少売主に嘘を言ったとしても成約すれば良いと高をくくっているのです。

(その証拠に数年前まで、こういった囲い込みをすることは、不動産業界では当たり前だったのです。)

 

本来3000万円で売れると想定される不動産が、2500万円で成約したとしても、売上(仲介手数料)さえ不動産仲介会社に入ればよいと考える担当者の心は、鬼畜以下なのでしょう。

信頼をしてくれた売主様に対し、とても不誠実であり、真摯な対応ではありません。

こうやって、不動産仲介会社は腐ってきた事実の歴史があるわけです。

 

 

不動産流通の阻害と悪徳不動産業者がはびこる

他社に来店される購入希望のお客様が、不動産広告サイト(スーモ、ライフルホームズ、アットホームなど)を見て、物件を見つけたとしても、信頼するB社を窓口にすると、物件が存在していたとしてもA社が囲い込み情報を隠蔽するため、購入ができなくなるのです。

 

こういった不正を平気で行うA社と担当者なんかに直接伺って購入契約をしようものなら、後でトラブルがあったとしても自己責任(お客様責任)で対応しろと担当者から言われるのがオチなので、やはりA社に直接行くことはやめたほうが良いのです。

 

しかし、B社からすると、お客様に紹介できる物件なのに、A社が嘘を言って紹介させてもらえないのであれば、すでに成約済みであるとか、何かしらのウソを言わなければなりません。

 

そう。

A社が悪徳なのに、B社もウソを言わないといけなくなり、不動産業界全体が嘘で構成されることになるわけです。

そして、ウソを言って情報を巧妙に隠しながら営業活動する方が利益が出るという大きな矛盾、、、。

そうやって、過去、不動産仲介会社の名だたる業者は利益を上げてきたという歴史があるわけです。

 

 

ずるい会社(社員)ほどもうかる不動産業界

これは、本当にひどいものです。

売主様は、理由はどうあれ信頼に値すると考えた(錯覚した?)からこそ、売却委任をしています。

しかし、肝心のその不動産仲介会社は自社利益のことばかり考えています。

世も末ですね。

 

①大手が売却委任を受けている大きな土地を、当社のお客様がその不動産を満額で購入したい(条件がある)という申し出をしたのに、その返答もなしに、その約3週間後に不動産業者の買取をさせてしまいました。買取は通常相場よりも2割程度減の価格になります。

購入希望者がいたという事実を売主様は知らずに買取を選んでしまった売主様は不幸です。

これはA社がお客様利益を無視して、自社利益を優先した結果必然的に起きたことであるのです。

知らないのは売主様だけ。

 

当社の買主様には、そのようなことが不動産仲介会社の中にはあることを理解してもらっていますので、当社の対応は間違っていません。

さて、所有権移転がなされた後、当該不動産の登記事項を確認したのち、成約済みで喜ばれている売主様に対し、この状況を連絡したらどうなるでしょうか?

そうです。

大手の不動産仲介会社は、免許権者より調査が入り、売主様より損害賠償請求(おそらく1000万円以上)されることでしょう。営業マンは懲戒解雇になること間違いありません。

 

②スーモには「専属専任媒介」となっている物件がありましたが、レインズには掲載されていません。

法律に規定された登録期日はとっくに過ぎていますから、私は物元業者に連絡してみました。

すると、堂々と囲い込んでいる旨を説明してくれました。

詳しく書くと長いので省略しますが、どう開き直っていても法令違反です。

私からは正当な理由を説明し、物件の紹介をさせてもらえることになりましたが、明らかな法令違反を承知の上で、店長自らが物件担当として物件情報を公開しています。

この1・2月で2社が同様の手口を行っていました。

 

 

だから、結論

不動産仲介会社は、自社利益を目的に会社運営を行っています。

だからと言って、こういった法令違反の行為をしても良いということにはなりません。

 

(動画はこちら)

https://youtu.be/9MqSDe7Sq68

 

一会社が、自社利益を求めるのは当然のことです。

なぜなら、自社利益がなければ給料も払えません。

社会の一員として企業を存続することができないのです。

 

だから、ウソ無く誠実に行った業務の対価として、売り上げがあるのは素晴らしいことであるのですが、鼻から自社利益のみを優先する行為(つまりお客様利益を無視する行為)を平然とする不動産仲介会社から購入するのは、不正に加担することにもなるので、やはり好ましいことではありません。

 

 

【これから不動産売却を考えている人にとって、一番重要な事】

 

売主様は、自分の利益を守るために、不動産仲介会社には2~3社に相談をし、(必ず当社にも相談をして(笑))、売却委任をどの会社にするのか決めていただけると良いかと思います。

 

不動産仲介会社を選ぶ時、盲目的になってはいけません。

不動産仲介会社の選択を間違えたことにより、大きな土地の場合には、数千万円の損もありえます。

 

不動産売却の際は、ぜひ、いろんな例をお話しできる当社までご連絡ください!(笑)

 

 

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