中古戸建　建物未登記部分がある場合の注意点【府中市の不動産屋さん】

おうちの増築、未登記：建物表題変更登記

中古戸建は、これまでの所有者が建物を増築していることがあります。

増築とは、建物の面積が増える工事ですが、当然ながら建物の形状も変わります。
増築したならば、そのときの所有者が建物表題変更登記（建物の面積が変わったことを登録する事）をしなければなりませんが、この登記を怠っている人は非常に多くいらっしゃいます。
相続や不動産売買をする際に、所有者が代替わりしている住宅では、新しい所有者が増築した事実を知らなかったり、増築を知っていても未登記であることを知らなかったりします。

登記上の面積や登記されている建物図面の形状と、現物の建物に相違があれば、増築等による未登記の可能性を考えるべきです。
その反対に、増築ではなく減築している（建物の一部を取り壊している）こともあります。

増築部分などの未登記があるときの注意点

増築部分などの未登記がある場合、買主は購入前に、売主の責任と負担で建物表題変更登記をしてもらうことが最も良い選択です。

不動産売買契約の時点で未登記であるならば、売買契約書に「売主の責任と負担において建物表題変更登記をする」と明記してもらい、また、そのときに実施期限も明確にしておくと良いです。

一般的には「引渡しまでに登記する」とします。

未登記があると、金融機関からの指摘を受けるのですが、住宅ローンの融資に際して、未登記部分を登記することを条件として融資されることがほとんどです。

この判断は金融機関によって異なりますが、増築未登記部分の面積が大きい場合にのみ条件とすることもあれば、無条件に全て登記することを条件として付けることもあります。
昨今では、わずかな面積の違いであったとしても、すべて登記してくださいと言われることがほとんどですので、住宅ローンを利用して不動産を購入する場合「未登記部分を売主様の費用負担と責任において登記してもらう」ことを前提に検討しましょう。

引き渡しまでに建物表題変更登記をしてもらえればいいのですが、増築部分が違法だった場合は、話がややこしくなります。
増築したことによって、床面積が増加して指定容積率や指定建蔽率等が超過している違反建築であった場合は、そもそも金融機関がその不動産については融資してくれないケースもありますので十分注意しておきましょう！

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