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不動産の価値はどうやって決まるのでしょう、不動産を売るということはどういうことなのでしょうか【府中市の不動産屋さん】

なんだろう?と考える営業マン
目次

不動産価格の決まり方:まずは結論から

不動産価格がどうやって決まるかというと、買いたい人がいるから値段が付きます。
買いたい人がいなければ、値段が付くことはありません。
この考え方が、物の価値を決める基準です。

では、もう少し具体的にどういったことなのか、説明をしていきます。

謎が多い不動産価格

なんだろう?と考える営業マン

昨日、東京都府中市内で「不動産を相続」をする方がご来店されて、不動産売却について相談を受けました。

いくつか不動産屋さんに足を運んでいるようでした。
で、気になるのは
1.査定額(絶対に売れる金額)について聞かれたことと、
2.販売戦略についてのご質問がありました。

そこで、査定額と販売戦略というのはリンクしているので、まとめてご説明をしますと、とにかく不動産価格は謎が多く、一般のお客様は何をもってその査定額に妥当性があるのか、なかなか判断することはできません。

じつは、プロも同じことようなことを考えています(笑)

しかしながら、プロは経験値があり、周辺相場について調べる方法を習得しており、何より日常的に不動産に関与しているため、おおよそ成約するであろう価格(=つまり、査定額)が大体わかる(はず)なのです。

例えば、不動産(土地)は一物五価なんて言われていて、唯一たった一つの不動産であっても、下記のような「五つの価格」が付いているのです。
みなさんが訳が分からなくなるのは当然のことなのです。

●公示価格国土交通省が発表する土地売買の目安となる価格。毎年1月1日を基準日として、3月に発表されます。

●基準地標準価格都道府県が発表する土地売買の目安となる価格。公示価格を補う目的で、毎年7月1日を基準日として9月に発表されます。

●路線価国税庁が発表する相続税・贈与税の目安となる価格。毎年1月1日を判定の基準日として評価するもので、7月に発表される。公示価格の80%相当が評価水準(該当しない地域もあります)。

●固定資産税評価額市町村が発表する固定資産税を支払う基準となる価格。3年に一度の評価替えがあり、前年の公示価格の70%相当が評価水準(該当しない地域もあります)。
●実勢価格(いわゆる成約価格)実際に土地の売買が行われる価格。

不動産価格査定

先ほど、一つの不動産(土地)には、五つの価格が存在することを説明しましたが、プロはどの指標を見て査定をするのでしょうか。
それは自動の不動産査定システムを使うのが主流です。
つまり、プロは一物五価なんて考えいる人はあまりいないのかもしれません(笑)

驚く女性

昨日入社したばかりの経験値ゼロの不動産営業マンであっても、システムが自動的に査定をしてくれるので、地域に精通してなくても、知識がなくても、査定ができてしまったりもします(笑)
なんだか、プロがプロじゃないような不思議な感じですが、当社の場合、システム査定も便利なので使用しますが、実勢価格や売出価格などを考慮して、全体的なバランスを確認して査定額を算出していますので、不動産査定額は適正な価格水準であり、あまりにバカ高いというようなことは一度もありません。

「通常に考えて適正価格と考えられる査定額」を提示できるからこそ、売主様と買主様、両者が十分に納得して喜んでいただけるのは言うまでもありません(笑)

●注意事項

不動産仲介営業マンのトークとして、売主様の信頼を勝ち得るために「会社の規模で、絶対的優位に立っている」ことを唄う人がいますが、あれは、うそです(笑)

不動産仲介業界では、会社規模は一切関係ありません。
(だから私は起業ができました(笑))

特に、府中市や府中市の近隣市区で不動産売却に係る人は、当社の存在を知る人もいらっしゃると思いますので、あえてあえて申し上げれば、会社の規模は全く関係ないし、不動産売却の仕組み上、正直営業に勝るものはないのです。

売主様の代理人である営業マンが、誠実に正直に営業活動をするということは、売主様自身が買主様に対し、正直に不動産売却活動をしていることを証明する事であり、将来、万一トラブルが発生したとしても、誠意をもって対応すれば、解決ができる事につながるのです。

作り話をして相手を半ば騙して売るような行為をすると、後から大きなしっぺ返しを食らってしまうかもしれません。
せっかくの不動産売却です。
購入していただく方にも心から喜んでいただき、そして、購入されたお客様の笑顔を見て売主様自身が心から喜べる、そんな不動産仲介をさせていただくことが私の使命であると確信します。

不動産の売却戦略という名の「販売活動」?

不動産を売却するとき、売却戦略がとても大切です。
というインターネット広告を最近見るようになった気がします。

例えば、ネット広告、店頭広告、ポスティングを混ぜ込みながら
最初の1ヵ月 ●●●●万円で売り出し現地販売会をする
次の1ヵ月 価格変更して売り出し現地販売会をする。
次の1ヵ月 価格変更して売り出し現地販売会をする。
さてさて。
このように期限を明確に区切った戦略(販売方法)は、ホントに必要でしょうか。

私は、不要だと思っています(笑)

なぜなら、その時々の時世に合わせて検討すべきものだからです。
もちろん、全く不要かというとそうではなく、売り出したけども、まったくお問い合わせがない期間がどれだけあるのかや、周辺売り出し中の物件価格と比較して、あまりに法外な価格設定であるのか等を勘案していく必要はあるかと思いますが、最初っから、期間を決めたりするのは本当にナンセンスだと思います。

不動産売却では、自分一人が売っているわけではありません。
周辺にも競合する物件が常に共存しており、購入する相手もいるのですから、購入を検討される相手のことを無視した計画(売却戦略)は、何の意味も持ちません。

不動産仲介営業マンの営業トーク例としてこんなことが目に浮かびます(笑)

不動産営業マン

当社には登録顧客が●●万人います!
当社にお任せいただけると現地販売会をします!
当社ウェブ広告の月間閲覧数は数百万PVです!
新聞折込チラシ、ポスティングをします!
毎週のようにご案内します!

といった説明をすると思いますが、
それで本当に良い条件で不動産購入申込みがいただけますか?
相手への訴求方法というのは、その時どきで全く異なるものなので、
あまりに「机上の空論」のような営業戦略は、
まゆつば程度、参考程度に知っておけば十分です。

売れない現地不動産販売会(笑)

驚く女性

私は、大手不動産売買仲介会社に5年半ほど在職し、それなりに経験値を積ませていただきましたが、不動産の現地販売会で、購入に向けて申し込みをいただいたことは一度もありません(笑)

もちろん、5年ちょっとのうちに、何回も現地販売会をやったことはあるので、他の営業マンが3組ほど購入申込みをいただき、契約締結になったのを見たことがありますが、ハッキリ言って、あれほど効率が悪く、時間を無駄にする営業手法は、最初っから意味がないと思ってました。

最近で多くの不動産屋さんがやっていることは、現地販売会と称して看板と机は置いてありますが、営業マンの本音は、この酷暑の中(冬なら極寒の中)、ただそこで座って本を読んだりスマホいじったりしながら、ひたすら来場者を待つという生産性のない販売会は、まったく時間の無駄であり、購入申込みをいただくことは、ほぼないとわかっているので、営業マンがそこにべったりくっついていることはほとんどありません。

もし現地販売会に人がいるとすれば、それは売却委任を受けた手前、売主様へのアピールのためだけにやっているということでもあります(笑)
最近多いのは、対象不動産の説明ができないアルバイトを雇って、連絡人として現地にいてもらうだけという印象ばかりです。

そういった私なりの経験もあるため、当社は現地販売会はよっぽどでない限り行いません。
インターネット宣伝をしつつ、現地にはチラシやのぼりをセットすれば十分なのです。

不動産を売るということ

多くの売主様で気になる事は「ほんとの売れる金額がいくら」なのか知りたいという点です。

喜ぶご夫婦

私が不動産の売主という立場だったら、売れる金額は絶対に気になるので、お客様に対し毎度お答えしておりますが、その答えは簡単です。
ここではほんとに売れる価格についての明言を、あえて避けますが、とても簡単です。
ご相談をいただければ、明確で誰でも十分にご納得いただけるご説明をさせていただきます。
というか、あまりに「なるほど、、、」となりすぎて、目からうろこだと思います(笑)

不動産売却は、皆さんが不動産知識がない事をいいことに、大手である自社の優位性を唄いたがる営業マンが多いように感じますが、本来不動産を売るということはとてもシンプルなことです。
しかし、シンプルな反面、実は奥が深いため、一筋縄ではいかないこともあり、簡単でありながらも難しいものでもあります。
なんだか難解ですね(笑)

不動産を売るということは、買う人がいるということです。
買う人がいるということは、買う人が満足できなければ、買っていただくことができないということになります。

買いたい!と思っていただくにはどうしたら良いのでしょうか。
それは、
買う人の立場を考えて「売ることを考える事」なのです。

売主様にとって、不動産を売るということは、今後、ご自身の豊かな生活を送るため、ご自身のご家族(子供たち)を幸せにするため、不動産を譲り渡す次の世代の人(買主)にも幸せになってもらうための大切な行事であるのです。
私のように、不動産仲介業を仕事としている立場の人間からすれば、売主様の思い出ある不動産を、売主様の喜びと共に、買主様へ継承をしていくためのお手伝いであるし、買主様が将来困ったことがあれば、それを永続的にサポートするためであると考えております。

相続対策とか有効活用とか、いろんな営業をしている立場の会社や営業マンがいますが、本当の意味でベストは何なのかを、よくよく考えて、不動産を売るという行為についてサポートをしたいと思っています。

不動産を売ることは、モノを売るという行為にとどまらず、幸せをかけ橋することでもあります。

もちろん、全ての人にとって、不動産売却が幸せとは限りません。
売りたくないのに売らなければならない人もいます。
そういった後ろ向きの売却も、幸せに向かうための出発点として位置付け前向きに人生を進めるためと気持ちを切り替えることも必要な時もあるでしょう。
そんな時も含めて、当社へご相談に来て欲しいなと思います。
不動産査定は無料です。
相談も無料です。
どんなご相談も承ります。
トラブルの多い共有不動産、過去に、事件や事故があった不動産もなんでもお任せください。

最後までお読みいただきありがとうございまっす。
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