死の告知　宅建業ガイドライン

親の「死」のこと

人の死は絶対に免れることができない運命です。
だからこそ、毎日悔いが残らないように懸命に生き、人生を豊かにするために考え行動したいと私は考えています。

自分自身の身近な死は親の死でした。
親が死んだときはかなりショックでした。
葬式では喪主を務めましたが人前であってもずっと泣いていました。
1週間くらいは、ふとした時に涙がぽろぽろと落ちてきました。
しかし、いつまでも泣いているわけにはいきません。

親の死をありのまま受けとめ、親が口癖だった「人のふりを見て我が振りを直せ」を心にとめ、親の分まで楽しい人生を送ろうと思いました。そして人に役立ち、人の笑顔が作れる人になりたいと強く思いました。
それこそが自分の存在意義だと考えました。

目をつぶれば、故人（親）との思い出が頭を巡り、自分の中で楽しかったことと反省をくり返し思い出しながら、今日も明日も元気よく過ごすことの大切さを思い知らされます。

不動産売買：死の告知に関するガイドライン

国土交通省で、居住用不動産を対象とした宅建業者による人の死の告知に関するガイドラインが策定されました。
不動産の賃貸と売買で取り扱いが異なるものの、ガイドラインだけ見ると以前より考え方が緩くなった感じがします。というのも、以前は何を説明すべきなのか明確な基準が全くなかったため、将来のトラブルを避けるために、できるだけ告知すべきという認識の下で取引を行っていたからです。
（ただし宅建業者のモラルに左右される部分なので、あくまで当社基準ではという話し。）

しかし、よくよく確認をすれば、宅建業法としては告げなくても良いかもしれないけど、後々買主がそれを知っていたら購入しなかったのに！となった場合には、宅建業法的には問題なくとも、民事的には問題が生じる、、、ということもあるようで、結局のところ、こういったガイドラインができたからといっても白黒が明確になるわけではなく、ここから10年20年30年と長い時の蓄積によって、人々の不動産に関連する死への考え方が徐々に変わってくるのを期待するためのガイドラインということになりそうです。

不動産売買契約の死の告知

宅建業者と売主の立場では判断が異なってきますが、今回は宅建業者について書いていきます。

【宅建業者】

①自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故・誤嚥など）（特殊清掃等が行われた場合は除く）
⇒原則告げないでよい。

②他殺・自死・特殊清掃等が行われた自然死や日常生活の中での不慮の死等
⇒売主や管理会社などにヒアリングをしたにもかかわらず知り得ない場合には告知する必要がない。
しかし相手方（買主）の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げる必要あり。

③隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した②の死
⇒原則告げないでよい。しかし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要がある。

告げる期間については、人の死の発生から経過した期間は考慮しないとなっているので、これはある意味で強烈な状況です。今までは10年程度が一区切りではないかとなっていましたが、経過期間は関係ないとなると、30年前の事であっても告げたほうが宅建業者としてはトラブル回避になるという判断になると思います。

不動産賃貸借契約の死の告知

【宅建業者】

①自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故・誤嚥など）（特殊清掃等が行われた場合は除く）
⇒原則告げないでよい。

②他殺・自死・特殊清掃等が行われた自然死や日常生活の中での不慮の死等
⇒売主や管理会社などにヒアリングをしたにもかかわらず知り得ない場合には告知する必要がないのは売買と同じ。
違う点は、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）からおおむね3年間が経過した後は告げないで良い。

③隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した②の死
⇒原則告げないでよい。しかし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要がある。

最後に

宅建業者という立場では、通常トラブルを回避するために事実をありのまま説明をする義務を負っているわけですが、事実を隠蔽する不動産業者がいます。
（1）契約をして報酬をもらいたいという理由
（2）調査漏れによる告知ミスという理由

例えばこんな感じです。

売主「自殺があったんだよ。でもそれを告知したくないんだ。」
業者「我々業者は、知り得たことは相手に告知しなくてはいけないんですよ。」
売主「じゃぁ、他の業者に相談するから、おたくに依頼するのはやめとくよ。」
業者「いやいや、待ってください。そんなことおっしゃらずに、、、。」
売主「じゃぁ、聞かなかったことにしてくれよ。トラブルになったら俺が黙っていたということで責任は追及しないからさ。」
業者「じゃぁ、知らなかったことにしますよ。売主様の未告知ということで処理しますからね。」

（＝＝；）こういったやり取りが想像できるわけですね。

そもそも、宅建業者にうそを依頼する人（依頼主＝売主）は、他の事でも正直に告知しているのか疑問になってきます。こういった売主は自分が不利になると、業者が悪いんだと開き直ると思います。
そういったことをトータル判断すると、私はこのような売主からは売却委任を受けることはできません。
なぜなら、買う人をだますことになるのは、私は嫌だからです。

私自身、今までたくさんのお客様と接してきましたが、自分の利得のために平気で約束を破る人がいらっしゃいました。そういった人を見ると、私は本当に残念な気持ちになります。
逆に言ってしまえば、それだけ世知辛い世の中になっているということなのだと思いますが、人としての優しさ、思いやり、相手への気配りは無くさないで欲しいと思います。
それと、大事なことがあります。ガイドラインで宅建業法的に問題がないとされる事例でも民事的にはアウトという事例もあります。
もっと詳しく知りたい方はぜひご相談ください！