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ささっと不動産売却査定完了です【府中市の不動産屋さん】

府中市『不動産 売買・終活・相続の先生』が綴る本音満載ブログです!

お金と心の天秤

昨日は水曜日なので当社はお休みなのですが、それを知らない方からお問い合わせが入ることがあります(笑)

うれしい事なのですが、電話出れないときどうしよう、、、と思ったりすることもあります(笑)

目次

不動産売却査定相談は、府中駅徒歩10分以内の土地です

昨日、お問い合わせをいただいた土地は、京王線「府中」駅徒歩10分圏内の土地です。

近々でご来店をしていただくことになりましたので、事前に土地所在を教えてもらいました。
本日簡易調査をササっとして現地も見て来ました。

前面道路が狭いので、通常であれば査定額にものすごく影響します。
短時間でメジャー当てたりして素早く現地調査は完了です。

さて、事務所に戻ってきて、近隣の事例、売り出し中の事例、もろもろを確認したところ、該当する町では売出物件が1件もありません。Σ(・□・;)

売り切ったなぁ、、、という感じですね。

で、いま不動産を探している人は変わらず多いので、売出せばすぐに成約すること間違いありません。
とはいえ、価格設定が誤ってしまうと売れるものも売れませんから、ある程度慎重に検討をする必要はあるかなと思います。

しかし、ちょっとした懸念もありますので、総合的な判断が必要かと思います。

不動産仲介会社はすでにフライングしていて、コンプライアンスは無視です

不動産仲介会社がお客様から不動産の売却相談をいただくと、その不動産情報は個人情報に変わります。

個人情報ですから、所有者の同意なしに顧客に情報開示したり、他の業者に情報を持ち回ってはいけないはずです。

ところが、、、、。

他の不動産仲介会社はとっぽいですね。

もうすでに、買取業者に町名番地も明確に伝えてお話しをしているようです(笑)

(==;)、、、。

これ、多分ですけど所有者様は全然知らないんじゃないかなと思います。

なぜ私がこういったことを知ることができるのかと言えば、不動産買取業者さんが私に教えてくれるからです。

「そのあたりの物件情報が1ヵ月前くらいに別の仲介会社さんから入ってきてますよ。あぁなるほど、、、、もしかすると同じ情報かもしれませんね。」

ふふふ。どこの不動産仲介会社がフライングしているのか、私は知っていますが内緒にしておきますね(笑)

不動産売却査定は、何を知るためでしょうか?

みなさんから、特に府中市内の不動産売却査定の依頼をちょくちょく受けますが、この査定額を見て、不動産売却をする人が何を知るべきかご存じでしょうか。

じつは、不動産売却の査定額そのものはそれほど重要ではありません。

最も重要なのは、確実に売れるであろうだいたいの金額を知り、売却した代金を今後何に利用するのか、お金は足りなくならないのか等、今後の生活をイメージするためです。

不動産査定額は売れる金額を示しているのではなく客観的データに基づいて算出した額である」ことを知っておいて下さい。

不動産価格:売出価格と成約価格には大きな乖離があることも

マンションなどは比較的好調で、売出価格で売れることは普通です。(もちろんのこと立地によります)

この理由は、パワーカップルと言われている共働きの高収入世帯が駅から離れている物件よりも駅直結型の生活利便性を求めるからです。また将来のリセールバリューが高いので、資産性を考慮していることもあるでしょう。

土地戸建などは、物件によっては売出価格と成約価格にかなりの乖離があります。

ある大手不動産仲介会社が売り出した価格5980万円は5480万円で成約。

12800万円で初回売出しをした物件は、なかなか売れなくて9980万円で成約。

10000万円で売り出した物件が8800万円で成約。

7980万円で売り出した物件が6500万円で成約。

ここで私がいつも疑問に思うのですが、

これだけ売出価格と成約価格の乖離がある不動産の売却査定額は、一体いくらだったのだろうか、、、という点です。

もうかなり前のことになりますが、

ある不動産売却査定をお客様に見せてもらったことがあります。

そこには査定額12000万円と記載されていました。

お客様は売り出したけど全然売れないと言って悩んでました。

たまたまご縁で私に声がかかったので私が査定すると、なんとです!
査定額は6800万円くらいでした、、、。

(==;)これはえらいこっちゃです。

ある大手不動産仲介会社は12000万円で売却査定を提示して、9980万円に価格変更しても売れなかったので、その結果、ご縁で私が売却活動をすることになり、成約価格は6800万円くらいでした。

売主様は、十分ですと言ってとても喜んでいただきまして、今でもつながりがあります。

こういった12000万円というような高額査定は、不動産業界のコンプライアンス上問題にならないのかな、、、と思うのですが、査定システムを使って客観的(?)にあえて高額査定をしたわけですから問題にはならないのでしょう(笑)

変な話しですね。

このように売出価格と成約価格は大きく乖離する場合がありますので、売主様は、高額査定をした大手仲介不動産会社が高く売ってくれると思ってはいけないのです。

事実は事実として、客観的に知っておいてください。

とはいうものの、、、売出価格は自由に決められます

不動産の売出価格は売主様が決めることができます。 

宅建業者(仲介会社)は価格の根拠について意見を言うにすぎません。

なので、まずはご希望金額をおしゃっていただければと思いますが、あまり欲をかいてしまうとお問い合わせがゼロになるので、周辺物件との比較の中である程度妥当性のある価格を考慮していくことをおススメ致します。

セットバック部分は、価値がゼロです

宅地内にセットバック部分がある場合は注意が必要です。

セットバック部分は将来建て替えをする際に、道路として市に提供しなさいと言われる部分です。

例えると、土地面積が100㎡あってもセットバック部分が90㎡あったら、有効宅地面積は10㎡しかありません。こういった土地なのに、100㎡分の金額をまともに支払ったらどうなるでしょうか?

購入した人は利用ができない土地に、多額のお金を投資したことになります。

思いっきり凍死しそうですね。

不動産売却査定書作成の「考え方の違い」ハッキリ言うといいかげんです

・・・私がまだ大手仲介会社の営業マン初心者だった時に不動産売却査定の依頼を受けた事があります。その時は、私がまだ初心者だったので上司がサポートしてくれましたが、その時の土地査定で上司から言われたことが今思えば衝撃的でした。

対象地にはセットバック部分があったので、セットバック面積を控除して査定書を作成したのですが、上司は不服でした。

つまり、できるだけ高額査定書を作らせたかったのでしょう。

上司は私に「セットバック面積を含んで査定してやれ。」と私に指示をしました。

つまり

有効宅地面積が100㎡、

セットバック面積20㎡、

合計120㎡の土地に対し、

私は100㎡の価値で査定をしたのですが、

上司は120㎡の価値で査定しろと指示をしたのです。

その時未熟だった私自身が、不動産売却査定について、一貫性のある査定の考え方が身についてなかったので、こういう査定のやり方もあるのかと錯覚し、理屈通りにいかないため、頭が混乱したことを覚えています。

そして数日後に、お客様に査定報告をしたわけですが、結局他の仲介会社に売却委任を取られてしまいました(笑)

他の仲介会社はとにかく査定書提出までのスピードが速かったのです。
その半面、なぜ私が遅かったのかというと、会社の方針ですぐに査定書を作ってはいけなかったからです。

ホントバカらしいですね、、、(笑)

不動産売却は信頼できる人に頼みましょう

喜ぶ営業マン

不動産売却は、信頼できる人に依頼をして下さい。

不動産売却では、我々は仲介をする立場なので、立ち位置は、実に便利です。

売主様は購入検討希望者の声を直接聞くことがないので、担当者が不誠実な人であった場合、いくらでも情報操作をされてしまうからです。

本当におかしなことですが、営業マンが不誠実行為をしたとしても、いくらでもいいわけができるので、これまた困ったものです。

不動産売却をしたことがない人は、本当にわからない事ばかりだと思いますが、一つ言えることはこれです。

信頼できると思える人に不動産売却を依頼しましょう。
そして楽しい思い出にしてほしいと思います。

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