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おうち、買い換えすべきか、建て替えすべきか【府中市の不動産屋さん】

府中市『不動産・相続・終活に困ったときの相談窓口』松田の本音満載ブログです!

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目次

自宅(土地)の売却相談

一番最初の相談は『自宅を売って買い替えをしようかなと思っている。』でした。
いろいろとお話しを伺うと、お子さんと二世帯住宅を検討しているということでした。

現在お住まいのご自宅の敷地がすごく広いのですが、地型がいわゆる”ウナギの寝床”というように、間口(道路と接する長さ)の3~4倍の奥行きがある土地形状です。

間口(道路と接する長さ)があと5mほどあれば言うことないのですが、残念ながら現況はちょっと狭いのです。
何か良いアイデアはないかと、いろいろと用途を考えてみました。
マンション用地、事業用地、戸建用地。
さまざま建築プランの検討をしましたが、戸建用地か建て替えが適切であると思われました。

私は、経験上一番良いのは、買い替えだと思いました。
というのも、売却代金で買い替えがスムーズに行えると考えたからです。
(買い替えをするにしても、事前にすることはたくさんあり、相談者様にとってはかなりの労力になりそうです。)

自宅を建て替えたい

家

ご家族のお一人がこの場所が気に入っているから建て替えたいとおっしゃったそうです。
たしかに、そこに建て替えることが出来れば、何ら問題がありません。
思い出がたくさん詰まった場所で生活ができますし、生活環境も変わりません。

しかし、土地が通常よりも相当に大きいため、メリットもあればデメリットも大きいのです。
将来的に庭先部分だけを売却することはできるのですが、色々と懸念事項があります。
そうです。
庭先部分だけの売却で二束三文になってしまう可能性があるのです。
金額的に下手すると1000万円単位(単位です、、、。)で損してしまいます。
注文住宅を建築するハウスメーカーが、そのリスクをどの程度説明してくれるのかわかりませんが、ちゃんと説明する人はほと~んど、いないように思えます。
その理由については割愛しますね(笑)

懸念される事項

1.土地奥行きが40m以上あります
2.上下水道、ガス管などの引込をし直す必要があり、その費用が多額になる
3.注文住宅の建築費用(基本)は4000万円ほど
4.古家が3つ(4つ)あるため、解体整地が必要
5.土地の分筆が必要なので確定測量が必要
6.将来、庭先をより高額に処分するには、位置指定道路または開発道路の築造が必要
7.別棟に仮住まいが必要(期間は1年以上要する可能性あり)
8.もろもろを考慮すると、新築費用とは別に数千万円のお金が必要になるため、住宅ローンだけではすべてをまかなうことができない。

もろもろを考慮すると、7,000~8,000万円ほどの資金が必要になりそうな印象です、、、。
敷地を売却せずに、この金銭が用意できるかどうか、というのが1つ目のハードルになります。

結論:メリット・デメリットを考える

いえ

買い替えと建て替え。両方ともにメリットとデメリットがあります。
注文住宅はやっぱり魅力ですよね。間取りは自分の好みにできますから。
しかし、金銭的な要素を無視することはできません。

以前ご来店されたお客様で「お金なんていくらでも出すから、良い不動産を紹介してほしい。」なんて言われる方がおりました。こういったお客様は稀です。
多くの方は予算に上限はありますから無理はしないでほしいと思います。
余談ではありますが、私のかつての勤め先が倒産しましたが、そういったリスクだってありますから、毎月の返済をあまり無理しすぎるのは得策ではないと思います。

家を建て替えた場合、
例えば急な転勤、収入の減少、家族の事情などが要因で、引越しをしなくてはならない事だってあるかもしれません。その時、建て替えた不動産を適正な価格で処分することができるでしょうか?
こういったことは、プロとしてお客様に説明をすべきですし、
相談者様の人生に「万が一」が発生したときの対処が実現できるものにしておかないといけません。
金額が小さいものではないから余計にそうなのです。

悪口になってしまうかもしれませんが、注文住宅を建築するメーカーは、建築することがいの一番で、建築した後は助けてくれません。
だからこそ、将来リスクをヘッジ(回避)する方法を常に考えておく必要があります。

アドバイスします

昔も今も、自分の身(家族)は、自分で守る術を知っておくことが必要であり、そういったことをちゃんと教えてくれる人が必要なのです。私はそう思います。

万が一のことが発生しないことが一番ですが、
万が一が発生した時『あの時、準備をしておいて本当に良かった。』と思えるように保険をかけておくことが重要です。
決して無理をしないでください!

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