府中市：不動産売却実務（無料設計・査定）｜21年の現場知見で「手残り」を最大化する

あります。ただし「待てば高く売れる」という意味ではありません。
物件の条件・売却理由・売り出し方を整理し、最初の価格設定と販売戦略を誤らなかった場合に結果として相場以上になるケースがあります。

必ずしも即売却が正解とは限りません。
税務・登記・管理コスト・将来利用の可能性を整理した上で、売却・保有・活用のどれが適切かを判断することが重要です。

注意が必要です。
査定価格は「売れる価格」ではなく「想定価格」です。
根拠や販売計画の説明がない高額査定は、結果的に長期化や値下げにつながることがあります。

意味があります。
早い段階で状況を整理しておくことで、税金・名義・売却時期の選択肢が広がり、結果として有利な判断につながることが多くあります。

変わります。
売却理由や背景を踏まえずに価格だけで進めると、後悔するケースがあります。
事情を整理し、判断の分かれ目を一緒に確認できる相談先かどうかが重要です。

A　現地確認は30分程度です。その他役所調査、法務局等の調査をして概ね5営業日以内に査定価格をご報告いたします。

A　購入時の資料一式、登記簿謄本（土地・建物）、公図、地積測量図、建物図面、間取図、固定資産税等の納付書　があると良いです。

A　物件の良いところ、環境の良いところをぜひお聞かせください。
また増改築・リフォーム・破損をしている箇所がありましたら教えてください。

A　査定価格をもとに、所有者様に決めていただきます。不動産会社が査定した価格は、さまざまな条件から、この価格であれば売れるだろうという目安価格とお考え下さい。

A　お客様の状況によって異なります。売却先行にも購入先行にも、それぞれにメリット・デメリットがあります。どちらを選択した場合でも、デメリットをできるだけ軽減する提案をさせていただきますので、お気軽にご相談下さい。

A　特別な事情がない限り、余裕を持って買い替え(住み替え）をおすすめいたします。急いで不動産売却したい場合は、条件次第では最短で1ヶ月程度です。購入については最短で3週間程度です。売却・購入の条件にもよりますので、それ以上の日数を要すことがほとんどです。まずはご相談下さい。

A　どの時期でも大きな違いはありません。一般的に3月と9月が需要のピークと言われていますが、これは「異動」の時期でもあるためで、それほど気にする必要はありません。

A　売れない不動産はめったにありません。まずは、担当者と相談しましょう。購入検討者へのアプローチ方法、物件アピール方法、管理状況、価格設定など、売れない原因があるかもしれません。焦りは禁物です。

A　 値段を下げるか、業者買取のどちらかになります。 買取業者に対して入札形式で検討してもらえますので、お気軽にご相談ください。業者買取の場合、最短で10日ほどです。

A　もちろんです。担当者と相談をして決めましょう。

A　可能です。購入希望者から問い合わせがありましたら、事前に日程調整をしてご案内いたします。

A　可能です。ご事情に合わせた売却活動をいたします。

A　原則は全て撤去です。買主様が希望される場合、置いたままで良いこともあります。ご自身で処分できない場合には有料の処分業者を手配いたしますのでご相談下さい。

A　修理をせずに撤去が一般的です。給湯器のように日常生活に必要なものは、修理しておくことをおすすめいたします。

A　当社の提携リフォーム会社・リペア会社があります。まずはご相談下さい。

A　ご売却代金は、契約時と引渡時の2回に分けて受け取ることが一般的です。
・不動産売買契約時（手付金）　5～10％程度
・引渡時（残金等）　残りの額

A　不動産売却や購入の手続き、物件調査、相手との交渉、書類作成、各種士業の手配、それらに附帯する業務全般など多岐にわたります。分からないことは何でもご質問ください。

A　不動産取引を当社へ依頼する契約のことです。
3種類の契約形態があります。特徴をご理解のうえ、最適な契約を結んでください。
（専属専任媒介）
・契約締結社数：1社　・契約期間：3か月以内　・指定流通機構への登録：5日以内(休日除く）
・不動産業者の売却活動報告義務：1回/1週　・お客様による売却活動：できない

（専任媒介）
・契約締結社数：1社　・契約期間：3か月以内　・指定流通機構への登録：7日以内（休日除く）
・不動産業者の売却活動報告義務：1回/2週　・お客様による売却活動：できる

（一般媒介）
・契約締結社数：制限なし　・契約期間：3か月以内　・指定流通機構への登録：期日制限なし
・不動産業者の売却活動報告義務：なし　・お客様による売却活動：できる

媒介契約を結ぶ際には、必ず本人確認が必要になります。

A　もちろんです。売却依頼は、媒介契約によって成立しているものです。
媒介契約の種類に関係なく解除することが可能です。

A　可能ですが、トラブルを避けるためにも不動産会社を介在させることをおすすめいたします。
売買契約は法律行為です。
物件調査、価格の決定、住宅ローン、登記、諸手続きなど、一度の取り引きで様々な事を処理しなくてはなりません。

A　複数の業者に依頼することが良いとは言えません。
売却情報は、国土交通大臣指定の不動産流通機構（レインズ）へ登録されるため、ネットワークで結ばれた多くの不動産会社がその情報を購入検討者へ紹介してくれます。

A　当社登録のお客様への紹介、インターネット・SNS、近隣地域へのチラシ配布、オープンハウス開催など、様々な活動をいたします。当社は同業他社との共同仲介を前提に考えておりますので同業他社の購入希望客にも情報が行き渡ります。

A　原則、広告費は発生しません。ただし、ご要望により『特別に費用をかけた広告』を実施する場合等は、実費をご負担いただく場合もございます。

A　売れますが、権利関係が複雑な場合は、ケースバイケースとなります。

A　基本的には可能です。ただし匿名の場合は、後に問題があっても困りますので、匿名でのご相談はご遠慮いただいております。

A　清潔感と空間のゆとりを演出するのがコツです。例えば、現地販売会は、実際に生活しているところを見てもらうので見学者にとってはそこで暮らす実感をつかむのに最適な方法になります。それだけに、見学者を迎える側として、少しでもよく見せたい、と思われるでしょう。まずは、整理整頓と行き届いた掃除に気を配りましょう。キッチンやバス・トイレなどの水周りは、業者にハウスクリーニングをお願いするのも手です。見学者は家だけでなく、売主様のこともよく見ています。不思議なものですが、魅力的な人が住んている家は、魅力的に映ってしまうものです。清潔感とゆとりを演出しつつ、さわやかな挨拶、受け答えで好印象を与えて下さい。しつこい説明は逆効果になることが多いのでご注意下さい。

A　署名・押印は各人必要です。特別な手続きは不要ですが、共有者全員が売却に同意している必要があり、登記手続き、契約書などへの署名・押印は原則本人が行い、実印・印鑑証明書なども各人にご用意いただきます。不動産売買契約については、代理人(代表者一人）での契約も可能です。詳しくはご相談ください。

A　紛失に気が付いたら速やかに司法書士に依頼して保証書を作成する必要があります。当社で迅速にサポートさせていただきますので、ご安心ください。また、売買のスケジュールに影響が出る場合がありますので、速やかにご相談ください。

A　取引金額によって変わりますが、宅地建物取引業法及び建設省の告示によって次のように上限が定められています。

・成約価格（税抜）が800万円以下の場合
　→ 30万円＋消費税
・成約価格（税抜）が800万円を超える場合
　→成約価格(税抜）の3％＋60,000円＋消費税　となります。
※遠隔地等の場合には別途交通費等の請求も認められています。

A　売却内容によって異なります。
一般的には、
・売買契約書に貼付する印紙代
・仲介手数料
・登記費用
となります。
その他に、リフォームする場合のリフォーム費用、更地にして売却する場合の建物解体整地費用、敷地の境界が明示されていない場合の測量費用や登記費用など。また、売却益が出た場合にも税金がかかります。後から困らないように適宜アドバイスいたします。

A　売却をした翌年の2～3月に確定申告が必要です。条件が整っていれば、申告することによって優遇税制が適用されます。
・優遇税制については種類・適用要件が多くあります。そのため、使えると思っていた税制が使えなかったりすることもあります。当社提携の税理士に相談ができますのでお気軽にご相談ください。
≪売却のみ≫
・利益が出た場合・・・「居住用財産の3,000万円特別控除」「居住用財産の軽減税率の特例」
・損失が出た場合・・・「居住用財産の譲渡損失の損益通算」「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除」
≪売却+購入≫
・利益が出た場合・・・「居住用財産の買換え特例」
・損失が出た場合・・・「居住用財産の買換えによる譲渡損失の繰越控除」

A　売却した時期により計算方法が異なります。
固定資産税・都市計画税は、1月1日現在の不動産所有者に対して賦課され、5月頃に送付される納税通知書をもって金額が確定します。したがって、それ以後から12月31日までの間に売却した場合は、その通知書の金額で日割り計算を行い売主負担と買主負担として精算します。一方1月1日から納税通知書が送付されるまでの間に売却した場合は、金額が確定しないため、一般的には、前年の納税通知書の金額をもとに日割り計算をし、後に誤差が生じても精算は行わないことがほとんどです。

A　可能です。「買い替えローン」という商品もあります。すべての銀行で扱っているわけではありませんが、売却代金を充てても返済しきれないローン残存額を購入物件の住宅ローンに上乗せして融資をしてもらうこともできます。お気軽にご相談下さい。

A　保険の対象となる部分は、住宅の中でも特に重要な部分である以下の部分です。
１、柱、基礎などの構造耐力上主要な部分
２、外壁、屋根などの雨水の侵入を防止する部分
別途、特約を付帯することにより、住宅区分に応じて管路・設備等を保険の対象に追加することができます。

A　検査は、検査を行う事業者だけでなく、建築士資格を持った住宅あんしん保証の検査員も行いますので、瑕疵の防止につながります。 別途、瑕疵保険に加入可能な住宅であることを売買契約前に確認できる「事前現場検査」をご用意しています。

A　引渡日から1年または5年になります。

A　欠陥を補修するための工事代金以外にも、補修のための調査費用や補修工事中の仮住まいの費用なども含まれます。

A　500万円または1000万円になります。 ※保険期間5年の場合の保険金額は1000万円のみです。
※保険金をお支払いできない場合もございます。詳しくは事業者へご確認ください。