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自宅不動産でも『出口戦略』を考えておこう【府中市の不動産屋さん】

不動産業界歴 約20年 松田の本音ブログ

ポートフォリオ

不動産の出口戦略とは、不動産購入で損をしないように「将来売却が発生するときのことを考えて購入する」ことを言います。

不動産を購入する時に必ず考えておいたほうが良いのが出口戦略です。
出口戦略と聞くと、おいおい戦略なんて必要ないぜ、と思っている人がほとんどだと思いますが、ほんとは考えておいた方が良いです。

最近では、新築マンションの売れ行きが良くないと言われていますが、事実、良くないと私も思っています。
不動産仲介業者は売れないとビジネスが回りませんから、不動産購入を検討している方々には、今売れてますよ!と言うのが当たり前なんですが、実際に売れているのは、投資用としての所有が多かったようです。

つまり実需(自分が住むため)ではなく、分譲賃貸と言われる投資物件にするのが目的なのです。
海外投資家は、海外の投資商品よりも、リスクが少ない日本の不動産の利回りの方がまだ高いので、海外投資家がこぞって日本の不動産(マンション)を買いあさっていたようです。
それに引っ張られる形で価格がけん引されて上昇していったのも一つの要因でしょう。

最近のマンション価格(特に23区)は、サラリーマンが購入できる価格を大幅に上回っているため、売れなくなっているそうです。(というか、かなり前から売れてないのだけど、それが目に見える形になってきたというだけのことです。)

投資用不動産に関しては、少し前まで利回り7%程度の物件が、決算月のため11%で売るとかいう話しも来ます。少なくともその物件に関しては、私は魅力を感じません。
だから、誰にも紹介ができません(笑)

紹介できない理由は、将来的に今の家賃を維持できるはずもなく、修繕費用も考慮すれば、魅力的な利益が出ると言えないからです。
つまり、得をしないと断言できそうだからです。
そんな物件を他人様に紹介できるでしょうか?
普通の不動産仲介営業マンならノルマ達成のために「スーパーウルトラ物件です。」とか言って営業するかもしれませんが、私にはできません(笑)

なぜなら、お客様が魅力的な得をするという事が説明できないからです。
不動産仲介営業マンは「今は売れています」と、ウソでも言うものだし、新聞・雑誌等でも広告として売れているような事を書いているものだから、それを真に受けた人たちが、物件にあわない高額な価格で購入しているように思えたりもします。俗にいうババ抜き状態です。

大切なことは、出口戦略として将来売却がしやすいかどうかを考えておく必要があります。

『出口』イコール『売上収入』と考えて下さい。

将来の収入がたくさんあれば、将来手残りができますし、年金とは別の「老後の生活資金」に変えることもできます。
売却できる不動産を所有している人と、そうでない人とでは、老後の生活は天と地ほどの差が出ることは想像できるかと思います、、、。

なるほど!の営業マン

これが不動産を購入するメリットの一つです。

将来、高く売れないと想定される物件を、高すぎる価格で購入したらどうなるでしょう。
住宅ローンの返済半ばで売却せざるを得ない状況になった時には困ることになります。

残債が4200万円あるのに、いざ売却をしたら売却代金が3500万円にしかならなければキツイはずです。
売却するには諸経費諸々が必要なのでマイナスはもっと大きくなるでしょうし、預金を取り崩して返済をする必要もあります。
だから、購入時に自己資金(頭金)を入れたり、立地の良い不動産を購入したり、未確定な将来を視野に入れておく必要があります。
とはいえ、将来の事なんて推測にすぎませんし、30年たたなければ、その時、どうなっているかすらわかりません。
それに、思い出はプライスレスですから、家族と過ごした楽しい日々で満足が大きければ、金銭的なマイナスが多少あったとしてもそれは大成功なお買物だったと思えることもあります。
つまりすべてはお金だけの話しではないのですが、できる限り将来を見通して物件選定を考えることです。

夫婦

不動産仲介営業マンは、不動産が売れればいいのだから、お客様の人生まで考えてくれません。

最も大切なことは『ご自身を守るのはご自身だけ』という事をしっかりと自覚することなのです。
だからこそ、営業マンの言っていることを鵜呑みにしてはいけないのです。

本音でアドバイスをくれる営業マンがいたとしたら、心強いはずです。
ホントの意味で、表裏を教えてくれる営業マンと出会って、満足のいくお買物をしてほしいと思います!

そして、本音のお話を聞いて、熟考してほしいと思います!
※他の人に買われてしまうと終了なので、「冷静に」慌てて下さい(笑)

気を付けてほしいのは、
将来の不動産売却の事ばかり言っていたらきりがありませんし、あまりに変なこだわりがあれば一生購入できないかもしれません。
皆さんのご年齢、ご収入、勤務先の将来性なども考慮して、余裕を持って厳しめに資金計画をしておけば失敗はないと思います。

笑顔で提案する営業マン

一番気を付けてほしいのは、身の丈に合わない住宅ローンを借りること。
これが一番のリスクなので気を付けて下さいね。

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