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投資不動産について私の本音を言うはめに【府中市の不動産屋さん】

投資用不動産の本音
目次

不動産投資で思うことがあります

投資用不動産と言えば、不労所得、脱サラリーマン、将来の年金として、安定収入など、様々な売り文句があり、適正な所有をし、適正な賃貸経営をすれば、人生において素晴しい資産になることはいうまでもありません。
しかし、この数年の投資用不動産はどうだったでしょうか。

今回は、私が思っていたことを振り返ってみたいと思います。
なぜこのようなことを書こうかと思ったかというとYouTubeのある人の動画を見て、少し思うところがあったからです。

投資用不動産の営業が来ました

投資

先日、投資用不動産会社の社員(入社2か月)の新人さんが、来店されました。
入口の扉を開けるなり、ものすごい大きな声で入ってきました。
(私の心:うるさすぎて正直迷惑です、、、(笑))
そして「当社の物件をお客様へ紹介してください」と言って、A3サイズのカラーのチラシを出しました。そこには自社保有物件の数々がありました。
8億、7億、6億、5億、、、、、。
利回り5%、4%、築古で7%、、、。
駅からの距離や築年数も様々です。
私は数年前から高騰してきた投資用物件については、魅力をなんにも感じなかったので、当然私が関わるお客様には勧めることができませんでした。

表の顔と裏の顔

なぜなら、、、。
10年前くらいだったら、利回り8~10%以上の投資用不動産でなければ売れませんでした。
駅ロータリーに面した物件の利回りでも5~6%程度の物件もありました。
今はどうでしょう?
八王子の駅からバス便の相当離れたところでも、利回り6%で流通するんですから、すごいことです。
10年くらい前だったら12%くらいなきゃ流通しなかったエリアが、つい最近ではその半分で流通するのです。

つまり、物件価格が2倍ほどになったという事になります。

来店した2か月目の新人さんは「これどうですか?」と言っていましたが、私の本音が出ました。
「悪い時期に、不動産投資の販売会社に入っちゃいましたねぇ。多分、この8億の物件なんかは、2~3億値下がりしないと売れないと思いますよ。いま、スルガ銀行問題で、アパートマンション投資の融資がかなり絞られてしまっているので、今はサラリーマンとかは買えなくなっちゃったんですよ。つまり、購入できる人が激減したから、物件が流通しないんですよ。それでも売りたい人はやまほどいるでしょ?そうするとどうなるかというと、価格がどんどん下がってくるんだよね。」

不動産業者であれば、出口を必ず考えて購入するけど、一般消費者って知識がないので、不動産営業マンの言いなりになって買っている人が多いから、後々恐ろしいと思います。
営業マンは売るための口上しか言わないから、買った人は今頃ビクビクしていると思います。
1億円の物件を購入したって、年間のキャッシュ・フローが数十万円しか出ないのに、素晴らしい不動産だと錯覚して購入している人もたくさんいるんだから。

1億円も使って、年間のキャッシュ・フローが数十万円です。
(手元に残るのは1%すらありません。)

投資経営リスクは様々です

後悔する女性

月給手取り35万円の人の24年間の金額です。
今35才の人なら59才まで飲み食いせず、無料(ただ)働きしないと返済できない金額相当です。
(家賃収入があるのでそんなことになりませんが、金利分の支払い金額がすごいことになります。)

こんなんだったら、もっと少ない元手資金で先物取引とかちょこっとすれば、年間で数十万円(人によっては数百万円)の利益が簡単に取れてしまう気もします。それと比較をすると、

賃借人リスク、経営リスク、返済リスク、家賃下落リスク、リフォームリスク、空室リスク、さらに1億円も借金背負って、年間たったの数十万円のプラス収入にしかならないなんてありえません。

私だったら、1億円の物件を購入するのであれば、キャッシュ・フローが200~300万円くらいなければ絶対にやりたくありません。
万一の事考えるとこわいし、やる意味がないからです。

相続対策で、現金を減らしたい目的であれば理解できますが、今の状況は明らかに「やり過ぎ相続対策」だと思います。

それに、これからどんどん稼ぎたいと考えている30~40代の人たちが、こんな利回りの低い不動産投資をやったら、間違いなく数年後に赤字転落になりますし、家庭崩壊に向かう可能性が高いし、自己破産の可能性もあります。
そんな物件を、私を信頼してくれたお客様にご紹介なんてできません。
少なくとも利回り10%とはいわないまでも8%以上で平成築じゃないと、、、。
出来れば平成10年以降に限ります、と新人さんにお話ししました、、、、。

そしたら、その新人さんは、まったく知識がなかったようで「メモさせてください!」と言って急にメモ取り出したので「時間無いからメモ書くのやめてください。」といってメモはお断りしました(笑)

そんなもん、自分の上司に聞きなさい(笑)
たぶん、この新人さんは、数か月(もって数年)で退職しちゃうんだろうなと思いました。
私がなんでこんな事を言っているのかというと、投資用不動産については、価格が実際の価値よりも高すぎて、本来の価格ではないと思えるし、私の言葉が少しでも上層部に伝わって、それで価格が少しずつでも下がってくればいいかなと思っているわけです。
何でも適正価格があるから、ホント今の不動産投資市場はダメだと思います。
メリットがある買い方ができるのは不動産会社だけです。
所有者様の足元を見ているとは言えないけど、エンドユーザーの流通価格と比較すれば安くなります。
普通一般のお客様にとっては、今は買い時じゃないのですが、中には処分価格で売り出されるものもあるので、それが買いの物件となると思います。

投資用不動産を買っていい人

家

投資用不動産は、適正に購入し経営をすれば、人生を豊かにすることは間違いありません。

投資用不動産を購入して良い人とはどんな方なのでしょうか。
(私の個人的見解です)

1.物件価格の3割程度+諸費用分を自己資金で賄える人
  (つまり、キャッシュ・フローを潤沢にできる人)
2.相続対策などで資産を圧縮する必要がある人
3.土地の一部を売却し、その売却資金で建物を建築できる人
4.低稼働の所有不動産をより収益性の高い不動産へ組み替えたい人
5.借入金返済が家賃で賄えない時でも、自己資金を使って返済できる人
などが頭に浮かびます。

投資用不動産を買ってはいけない人

そろばん

賃貸物件の所有は「賃貸経営である」ことを認識していない人はアウトです。
賃貸経営はこわい言い方をすると「入居者争奪戦争」とも言えます。

賃貸物件(部屋)が余り気味と言われる現在では、既に借り手市場になってきているのですから、入居者に選ばれる物件として、その物件をどう維持していくかをよく考え行動する事ができる経営をしなくてはなりません。

不動産管理会社などに相談をしていれば、徐々に慣れてくると思いますが、高い価格(=低り想定利回り)で購入してしまったら、どんなに素晴らしい管理会社がいてもお手上げ状態です。
空室が発生し家賃収入のみでローン返済や他支払いができなくなった時、返済ができない可能性がある人は購入してはいけません。下手すると、人生真っ逆さまになり、自己破産か借金が残るだけになります。
そういった方は、不動産リートや他の投資商品がたくさんあるのですから、不動産投資はやめて、別の投資を検討してください。

投資用不動産を所有するメリット

(1)現金ばかりを所持していると、インフレやデフレの影響を受けやすいのですが、不動産はインフレに強いと言われています。

●インフレとは、昔100円で購入できたコーヒー缶が130円になったように、物の価値が上がること=お金の価値が下がることです。つまり1億円で購入した不動産が1.3億になることです。(理論上の説明です。)
●デフレの時はどうでしょうか。デフレとは、昔300円で購入できたコーヒーカップが130円で買えるようになったように、物の価値が下がること=お金の価値が上がることです。デフレになった場合、不動産価格も下がりそうなのですが、収益物件については、収入家賃による利回りという考え方があるので、立地が良ければデフレの影響を受けずらいのです。(理論上の説明です。)

(2)相続対策になります。

●現金1億円を持っているなら価値そのままですが、現金を不動産にすると、評価額の計算にもよりますが、6000万円などに評価減となるので、減額した分、相続税が減額されるのです。

(3)不動産価格はなかなか下がりませんから、将来売却をした時に得られる利益が期待できます。
●キャピタルゲインですね。(立地などがとても重要になります。)

投資用不動産の営業トークは、まゆつば半分で聞きましょう

契約が一番大切だろ!営業マン

投資用不動産の営業マンの説明は、売った後の皆さんのことは考えていません。

お客様利益を考えたら、今の超低利回りの商品を売ってはイケナイと思います。
(低利回り物件を、高金利のフルローンで買ってもらうという行為がダメです)

不動産販売会社は売らなければ赤字になりますので、今はババ抜きの環境に入ったように思います。
ババを引くのは、だまされる一般のお客様です。

①お客様の利益を考えること。
②お客様に喜んでいただき
③その結果、自社のためになる事。
こう言った考え方が大切ですが、それを満たす物件はほとんどありません。

不動産営業マンは売ったら売上ノルマは達成するし、売れた後は責任はありません。
「今は超低金利だから●●●。」と不動産営業マンは口をそろえて言いますが、だから何だというのでしょうか?

資金に余力のある人が投資用不動産を購入するならまだしも、
フルローン若しくはオーバーローンで購入させる営業トークは「人の欲をそそる」のです。

今購入すれば5年後に値上がりするので絶対に損しませんよ。
というようなバカアドバイスを信用して買った人もいるかもしれませんが、重要事項説明書と不動産売買契約書にはそのような事は一切書いてありません。
売るためだけの営業トークなのですから当たり前です。

数か月後、数年後。
賃借人が退去した後、リフォームと募集コストをかけて、同じ家賃で貸せるでしょうか?
普通なら、賃料は下がります。

その時に、家賃収入だけで「ローン返済+ランニングコスト」をまかなえるかがポイントになります。

購入当初のキャッシュ・フローがしっかり出ていないと、後で絶対に苦労します。
もしも将来的に不安を感じているのであればすぐ相談してください。
物件によってですが、資産に余力があるのであれば早いうちに損切りして処分した方が、損が少なくて済むこともあります。

なんでも、早めに対応しましょう!

最後までお読みいただきありがとうございまっす。

ずっと下のほうにある『コメント欄』へ一言いただけると幸いです。
みなさまの一言がとても励みになります。


いつも本当にありがとうございます。

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