不動産売買の共同仲介の仕組みを知っておこう【府中市の不動産屋さん】

他社からの「物件を紹介したい」と言う連絡

先日、近隣市の大手不動産仲介会社から連絡がありました。
当社で売却委任を受けている物件へ、お客様をご案内したい旨の連絡です。
ぱちぱちぱち。

これはひっさしぶりの快挙（とは言えないけれど）で、素直にとてもうれしいです（笑）
私が独立起業してから5年と9か月の間、大手不動産仲介会社の客付けで成約したことは、たったの1回しかないからです。

不動産売買の仲介の仕組

上の図が、不動産業界の仲介業を端的に表した絵です。
売主様が不動産売却を依頼する（う）仲介会社は通常1～3社程度が一般的ですが、
客付け協力してくれる（か）仲介会社は大手中小零細を含むすべての不動産会社（数万社）です。

一般の販売業と違い、仲介業は
（A）売主様が（う）仲介会社に売却活動依頼をすれば
（B）「（う）仲介会社と、その他多数の（か）仲介会社」がお客様を探してきてくれるのです。

買主様は、不動産屋さんのお店にわざわざ行く必要もありません。
なぜなら、商品はお店の中には存在しないからです。不動産は外（現場）にあるのです。

となると、、、、
売主様が売却活動を依頼する相手の選び方はどうすれば良いのでしょうか？

それは「（う）仲介会社はもとより、担当者をどれだけ信頼できるか？」の度合いであると私は思っています。

上記の絵を見ると、不動産仲介業の仕組みにおいて、
会社の資本力（＝会社の信用度）が意味のないことであることがわかると思います。
なぜなら、
（か）仲介会社に相談しているお客様にとって
（う）仲介会社がどんな会社かは、どうでもいいのです。
※不動産購入経験者なら簡単に理解できる話しです。

不動産会社2社による「共同仲介」が原則

上記の絵を見て下さい。
これが、協同仲介のイメージです。
国土交通省によって作られた「レインズ」と呼ばれる不動産の貯蔵庫にほぼ全ての仲介物件が登録されています。
こうして売却したいお客様と購入したいお客様とがマッチングされていきます。

共同仲介を嫌う不動産仲介営業マンがいます

不動産仲介会社にはタテマエがあります。
（う）仲介会社の営業マンが、あからさまに不正をしている場合は指導をしますが、多少のコンプライアンス違反なら、社員が勝手にやっていると判断して目をつむっています。

会社が、社員が行う不正に目をつむる理由は大きく2つあります。

（１）売上ノルマ必達と指示をしているため、多少のことは営業マンに一任している。
（２）営業職にとって、ノルマ達成は給料に大きな影響を与えるため、ウソを言ってしまう（う）仲介会社の営業マンが現れるという事になります。

売上ノルマを容易に達成するための方法が（う）仲介会社の位置に立って、売主様から売却委任をいただくことです。
他の不動産仲介会社からの問い合わせに対してウソ情報を流せば、（か）仲介会社がお客様を連れてこれないのです。
こうやって、自社利益を優先する仕事が横行しているのが不動産仲介業（実は大手に多い）の実態です。

販売業と、仲介業は違います

不動産仲介業の共同仲介について触れました。
「販売業」と「仲介業」は全く違う販売方法であることは、ざっくりと知っていただけたことと思います。

販売業は、商品を陳列してくれるお店にお客様が来てくれないと商売になりません。
仲介業は、お客様がお店に来てくれなくても良いのです。 
だから、不動産店の見た目は影響しないのです。

不動産仲介は、国土交通省が不動産流通が円滑になるように仕組みづくりを整備して現在に至ります。

国土交通省が作った仕組みをうまく使い、利益を優先するために、不動産仲介会社が悪い事をしてきました。（立証されれば犯罪に該当する行為です。）
その後も、不動産仲介会社(担当者）によるルール違反はありましたが、最近では、そのようなことはだいぶなくなりました。
私は、売主様に対してウソを言う事はありません。
「バカ」が付くくらい正直に事実を説明をするので、ある意味、売主様に対しては魅力がないと映るかもしれません（笑）
とは言え、たくさんの不動産売却依頼を受けてきた実績があります。
相手との交渉事は駆引きの世界です。
お客様利益を考えてしっかりした行動と発言をしてくれる不動産仲介営業マンと出会うことが、みなさまの不動産取引を成功させるための秘訣であると、私は考えます。

ウソは、売主様のためにならず、、、、。
ウソは、買主様のためにならず、、、、。
ウソは、（か）仲介会社のためにならず、、、。
長い目で見れば、（う）仲介会社自身のためにもなりません。
つまり、取引に関わる人（営業マン）が最も大切なのです。
という結論が導かれると思います。