マンション「修繕積立金と管理費」の馬鹿トーク【府中市の不動産屋さん】

現実離れの不動産のオーバートーク

年明けから春先まで不動産の繁忙期と言われますが、こういう時期は不動産会社のテレビコマーシャルが増え、ネットには不動産に関するニュースが多く流れるようになります。
情報が多く出ているときに気を付けたいのが「冷静に判断し、鵜呑みにしない事」
特に不動産のお金に関する記事は、前提条件があやふやで著者に都合の良い書き方になりがちです。

ある記事ではマンション購入時の修繕積立金・管理費に対する注意喚起で、マンションを購入する際には「修繕積立金・管理費」を考慮して、返済計画を立てましょうと正論が書かれていました。

それ自体はとても正論ですが、この記事であれ？と思うのは、あまりに現実離れしたオーバーな内容で書かれているのです（笑）

１の変。「管理費と修繕積立金」が住宅ローン返済額を上回る

中古マンションは「住宅ローンの返済額」よりも「管理費と修繕積立金の支払額の方が多くなる可能性がある！」と書かれていました（笑）
そんな事ってありえますかね？
府中市内に限らず他の市区町のマンションの長期修繕計画を見ますけど、そんなマンションはほぼみたことがありません（笑）

たしかに、管理費と修繕積立金の合計が5万円とか7万円（月額）という物件は、すごくたま～に見ることはあるけど、そういった物件の価格って周辺のマンションと比較するととっても安いです。なぜって売れないからです。

２の変。管理費と修繕積立金が急上昇している「中古マンション」が多数ある

国交省の調査では、多くの「中古マンション」で修繕積立金が不足していて適正ではないことが指摘されています。

最近こそ国土交通省主導で管理費と修繕積立金の計画的な試算が定められていますが、昔は管理組合まかせだったためか、積立不足が多かったのです。
さらに、管理費と修繕積立金が急上昇している「中古マンション」が多数あると著者は言っています。

でもね、私は変だなぁと思うんですね。
中古マンションの修繕積立金が安いということは新築マンション分譲時に安すぎるからです。
新築マンションを購入するときに、購入者は修繕積立金一時金というお金をまとめて数十万円払っているのです。
それを毎月の修繕積立金に乗っければ、値上げした時の金額とあまり変わらなくなるので、1回目の大規模修繕が終わった後は、お金が足りないのは当たり前のことなのです。
つまり、本来の金額に戻すと考えれば、何となくつじつまが合うのです。

それを「急上昇」という言葉で煽るのはちょっとおかしな話氏だと思います。
新築時に安めに設定するマンションが多いのは「新築マンションを売りやすくしたい」というデベロッパーの意向が強いのです。なぜなら、修繕積立金・管理費が少ない額のほうが「買いやすさ」をアピールできるからです。

３の変。「修繕積立金・管理費を合わせて月16万円」

「中古マンションだから修繕積立金・管理費が高い」と思わせるような表現。
これは明らかな間違いです。
文中で紹介されている「修繕積立金・管理費を合わせて月16万円」の例があるのですがこの事例のチョイスはおかしすぎます。

いったい、どんなマンションなんでしょうね。
少なくとも府中市内にはそんなマンションは存在しません（笑）

ついこの前、府中市内の築後30年のマンションは月額で2.5万円くらいでした。
もしも、修繕積立金・管理費合わせて月16万円なんていう物件であれば、せめて立地、専有面積、設備等の詳細なども説明するべきですよね。
そういったことは一切書いていないし、そもそも多くの人にあてはまる事例であるはずがありません（笑）
そもそも住めませんよ、そんなに高い住居費では（笑）

新築・中古に限らず、修繕積立金・管理費が高いマンションと安いマンションがあるのですから、中古マンションだけが特別に高いというのは説明としては偏見でしかありません。

４の変。マンションは買わないほうが良いと言わんばかりの文章

「古くて高くなる修繕積立金」と思わせるような言葉づかい。
先に述べたように、古いから高いではなく、当初の計画から、後々修繕積立金が上がるように設定されているだけです。いわゆる健全経営というわけですが、マンションの維持保全については、古いほど修繕費が上がり続けるという決めつけはやり過ぎです。

５の変。修繕積立金・管理費は「安ければお得」というウソ

一番イケナイ説明が、修繕積立金・管理費は「安ければお得」という意味合いの言葉です。
これは本当に良くないです。

修繕積立金・管理費には目安があり、平均的な目安よりも安く設定されたマンションは「安く設定している理由」があります。
そして修繕積立金・管理費が平均より安いマンションほど、後から設定額が上がって、支払いが苦しくなるリスクが高くなる可能性もあります。
そして、修繕積立金が少なすぎれば大規模修繕ができません。

マンションを区分所有者みんなの資産と考えると、大規模修繕ができないことがリスクのはずです。

大切なことは、修繕積立金・管理費が将来上がっても生活に支障が出ない資金計画をすることであり、修繕積立金・管理費を安くした分、物件価格に予算を割くことではありません。

新築でも中古でも、現在時点の修繕積立金・管理費よりも今後の計画の方が重要です。

修繕積立金が上がることを予測し、無理のない資金計画にしておかないといけませんし、引き上げの計画がないマンションは（特に築年数が新しいほど）先行きが不透明なので注意が必要なマンションと言えるかもしれません。
修繕計画がどれくらい安全なのかは、マンションを購入する上で欠かせない重要な検討材料です。

ご家族が幸せになるという本質を見落とさないようにしてほしいですね。

ちなみに当社のSelFin（セルフィン）を使うと、そのマンションで設定されている修繕積立金・管理費が平均よりも高いのか安いのかを簡単に調べることができます。
※安めに設定しているマンションが多いのもよくわかります。
ご利用は無料なので、ぜひご活用ください。