自宅は「運用資産」と考えるべき理由

最近お客様に物件紹介をする際には「自宅は、将来売却することを考慮した方が良いですよ」と言う事が多くなったように思います。

すると、「ずっとそこに住むつもりだから、資産性など考える必要はないですぅ。」というご意見をお持ちの方もいます。

それはそれで素晴らしいご意見ですし、否定をするつもりはありません。

 

しかし、人の未来は何が起こるかわかりません。

 

急な転勤。相続の発生。親の介護。など、世間一般的にこれは引越しをせざるを得ないよね、、、と言う状況になる可能性は誰にでもあります。

 

 

住宅すごろく

ところで「住宅すごろく」って言葉知っていますか?

 

1973年の朝日新聞に「住宅双六(じゅうたくすごろく)」という記事が掲載されました。

これは、当時の日本社会の住宅事情をライフステージに応じて「標準」的な住み替えイメージを、すごろくゲームの「競争」に例えるものでした。

 

地方からスタートし、働き口を求めて上京し、四畳半の古アパートで独り暮らしを始めます。

数年後給料が上がったらもう少し質の高い部屋に引っ越します。

結婚したら、夫婦二人で暮らすための新居購入か賃貸に引越します。

子供が出来たら、そこでまた少しひろい家に住み替えです。

このすごろくのゴールはもちろん「郊外の庭付き一戸建て」でした。

 

この時期は、第一次オイルショック直前の高度経済成長期であり、庭付き一戸建てのマイホームは、すごろくのゴールだったのです。

 

庭付き一戸建ては、サラリーマンの生涯の夢だったわけです。

 

 

土地神話崩壊と投資崩壊

マイホームの夢は、「土地神話」という名の神輿に乗っていました。

 

地価は、右肩上がりで上がっていき、決して下がることがないと思われていました。

事実、どんどん値上がりしていました。

 

だからどんなに借金をして背伸びして買っても、それで損をすることはないし、少しでも早く買った人が大きな含み益を上げることができた時代でした。

 

つまり

「マイホーム」は夢であると同時に

「確実に利益を生む投資」という側面があったのです。

 

しかしながら、これは昭和の話であり、平成、令和の時代はそうではなくなっています。

バブル崩壊後、経済成長は鈍化して、ライフスタイルも変化し、ついに人口減少時代に突入しました。

高度成長期と現在では不動産市場の環境は激変していますし、考え方も変化してきています。

 

今の時代にも価値が上がっていく物件はありますが、高度成長期のようにすべての土地が値上がりするなどということはありません。

 

不動産の良しあしを判断し、選ばなければならない時代となったわけです。

 

 

だから気を付ける

営業マンにお勧めされるがままに選んだり、自分の趣味や思いつきで購入した場合、その判断が正しければ良いのですが、もし間違っていれば、不動産価値は将来確実に下がってしまうことになります。

 

慎重に選んで投資(購入)しなければ、大きな痛手を受けることになってしまう可能性のある時代となったのです。

(と言っても、購入する自治体や立地で失敗しなければ、将来多少の価値が下がっても、購入価格に応じて数百万円~数千万円くらいでは売れるでしょう。)

 

 

さまざまなゴールへ

「住宅双六」掲載からすでに約46年が経ち、すごろくのゴールを手にした団塊の世代の人たちは、高齢者といわれる年齢になりました。

 

住宅ローンの返済はすでに終わり、子供も巣立っている方が多いので、

住宅購入をされた方の多くは、その後の住宅費に困らされることはそうそうないでしょう。

 

ところが、高齢者夫婦は、必ずしもすごろくのゴールに満足といった状況とは言えません。

なぜなら、足腰が弱くなったため「駅からの距離が遠い」「坂の上にある自宅までの道がつらい」「自宅の階段の上り下りがしんどい」といった理由のため、マイホームを捨てて(売却処分して)郊外から都心部へ移住する高齢者が増えているからです。

 

昔の「郊外庭付き一戸建て」は特徴があります。

当時新たに開発・分譲された新興の住宅街が多く、ほぼ同じような年齢層の住民で構成されています。

必然的に移住したりするのも同じ時期が多く、自分が売りに出すタイミングで、他にも売りに出ている住戸が近隣に多数出ています。

さらには、空き家や空地も目立ちます。

そのため、買い手がなかなか現れず価格を下げることとなり、処分しづらいという悩みが尽きません。

財産である郊外の自宅が二束三文でしか売れず、困り果てた親を見かねたお子さんが費用を負担して住替えさせているという例もあるようです。

 

そういったケースを目の当たりにすると、永住を前提に、出口戦略(売却すること)を考慮せず自宅を買う事が、大なり小なりリスクになり得ることになります。

20年後、30年後も同じ場所に住もうと思っていても、人生は思った以上に長いし、思っていた通りに人生が運ばないことは多々あります。

転勤、子供の教育、親の介護、様々な要因で、お住まいを変えたいという事情が出てくることもあるのです。

 

令和の時代は、自宅は「夢のマイホーム」と単純に考えるのではなく

「人生最大の運用資産」と考えるべきだと思います。

 

市場価格と流動性を考慮して物件を選び、必要が出てきたら売却して現金化する。

 

そういう選択肢を持っておくことが大切です。

 

そういった視点も持ちながら家探しをされると、また違った見方ができるはずです。

 

 

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