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2021年路線価:6年ぶりの下落【府中市の不動産屋さん】

不動産の地価
目次

路線価を2021年分を公表

国税庁は7月1日に相続税や贈与税の算定基準となる路線価を2021年分として公表しました。
変動率の全国平均は昨年を0.5%ほど下回ったようで、全国平均が前年を下回ったのはなんと6年ぶり。
上昇した地域(例えば東京)でも上昇幅は全体的に昨年よりも縮小傾向がみられました。

でね。

もう1年半以上のコロナ禍によってかなり経済が疲れている状態のように感じますが、業種によって明暗が大きく分かれているようです。当社に来られるお客様の多くは、そういったマイナスの影響はほとんど受けていないようです。

でね。

このコロナ禍を振り返ってみますが、昨年の春ごろの一発目の緊急事態宣言の際は、不動産取引数は激減しました。
ところが、緊急事態宣言が明ける頃になると、テレワークの普及が絡んでか家にずっといるストレスが原因なのか、家にワーキングスペースが欲しいという需要が高まりました。
つまり、賃貸(狭い間取り)から所有(広い間取り)へシフトする家庭が増えたように、肌感覚では感じました。
そのせいか、お取引の数はそれなりにあるのですが、ここ最近では、いかんせん売り物件がちょっと減っていて、どちらかと言うと売り手市場の様相です。

マーケット(市場)は需給の関係で成り立つので、供給が減れば価格は上昇基調にならざるを得ません。
そんな中、ついに路線価が下落したと報道がありました。これはなんでなんでしょうか。

2021年路線価が6年ぶりに下落しました

路線価対前年比変動率

社会情勢、景気の不安定さもあり、固定資産税・都市計画税の計算ベースになる路線価格を下げることで、固定資産税・都市計画税という課税を少しでも低く抑えるという趣旨もあるようです。

ーーー

上記の表を見ると、2020年の路線価は2020年1月1日時点の評価ですので、2019年1月1日よりも良かったことがわかります。今回発表の路線価は昨年2020年との比較で2021年1月1日時点の評価ですから、このコロナ禍であるにも関わらず東京はマイナス1.1%の変動率であることを考えるとかなり健闘していると思います。
と言っても、実勢価格の相場感はかなりまだら模様になっていて、価格が極端に上がっているところと、横ばいのところと、下落しているところと、既に際立って3極化をしていて、一部の相場感が上がっているところがけん引して全体を押し上げている点は注目すべきところです。

ここで松田なりの大胆予測をしてみます。
当たるかどうかなんてわかりませんけど、、、(笑)

今後の予想 :松田の独断と偏見ですけど(笑)

先に結論を言ってしまえば「今後不動産価格は上がる」です。
その条件は「立地による」です。

今の不動産価格は、数年前対比では場所によってはかなり上昇していて、これから不動産を買う方にとってなかなかハードルが高い様にも感じるかもしれませんが、実際にはそうでもないというトリックがあります。
住宅を購入する人の多くは住宅ローン(融資)を利用されますが、
仮に、物件価格=借入価格という前提で話しをすると下記の通りになります。

物件価格5,000万円 金利0.475%(今の変動金利) 
期間35年 毎月返済額 129,241円 総返済額:5,428万円

物件価格4,500万円 金利0.875%(数年前の変動金利) 
期間35年 毎月返済額 124,423円 総返済額:5,225万円

その差、月額支払いは わずか4,818円 です。

つまり、物件価格が500万円上昇したとしても、金利が物件価格の高騰を吸収してしまうので、返済額としては毎月4,818円、年間57,816円、35年だと2,023,560円しか変わらないのです。

あれ?

ところで気が付きましたか?
このシミュレーションでは、物件価格は500万円ほど上がりましたが、元金+利息の支払合計額は202万円しか増えていません。ということは、差引で支払額は300万円も減っているのです。
つまり、、、。価格が上がったとしても金利の影響によって、より安く購入ができてしまうということになります。これは盲点だったでしょー。

となると、、、、。
理論的に考えれば、今後、物件価格がこのまま横ばいもしくは上昇していったとしても、それほど心配はないということにもなります。
なぜなら、金融機関の金利が上がる様相はないと思われるからです。
私個人の意見ですが、今後金利はよっぽどの何かがなければ上がらないと思うし、あげられないと考える方が妥当性があると思っています。こんなことを言うと、いやいやそんなことないよとかいろんな意見があると思いますけども、それはそれでいいのです。

だって、この意見は私の独断と偏見だもの(笑)
松田の予測としては、私がいる府中市については、あと数年は価格が横ばいか、場所によって上昇基調だと思います。
上昇基調の場所は、ヤッパリ駅近で商業施設が充実した場所の近隣です。駅からある程度離れてしまうと上昇傾向と言うよりは横ばい傾向になり、場所によっては下落だと思います。

個別の町名はここではとどめるとして、上昇、横ばい、長い目で見た時に下落という「3極化」になることは間違いない様に思います。
人それぞれ考え方が違い、その考えが正しかったのか正しくなかったのか検証をするためには、実際に数年を経ないと結果(答え)もわからないものです。

住宅ローンだって、固定金利と変動金利どっちが良かったかというのだって人それぞれです。
繰上返済、団信発動、金利変動、そういった様々な影響を受けますし、実際の返済支払額が確定するのは支払いを完了したときですから、途中期間においては、あくまでその時における支払シミュレーションでしかないのです。
なので、当たるも八卦当たらぬも八卦なので、そこのところは松田の独断と偏見による大胆予測ということで逃げさせていただきます、、、(笑)
あしからず、、、(笑) 

路線価図は下記を参照ください。
https://www.rosenka.nta.go.jp/

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