地主さん　庭先にアパート建てる？【府中市の不動産屋さん】

地主Aさんへ訪問

本日、私の知り合いの地主Aさんの家に伺ってきました。

大きな敷地の駐車場部分に鉄筋コンクリート造の立派なマンションを建築しようかと考えているようでした。
どうやら、銀行が融資しますと言っているようでした。
その他、株式、預貯金などの話しを横断し、様々な問題がある事がわかりました。
比較的緊急性が高い内容で、早めに対応してあげないと、とんでもないことに発展しかねないと感じました。

銀行は融資ができれば、会社業績と担当者成績が評価されるので、極力コストのかかる建物を建築してもらったほうがメリットがあります。
一見、ナイスアドバイスをしているように見える銀行員ですが、私に言わせるとダメダメです。
将来のことを見据えたアドバイスになっておらず、建築をしたら、不動産全体の資産性を大きく損なうような提案です。

なぜ、地主Aさんの人生を考えないような提案ができるのか不思議で仕方がありませんが、銀行員に知識がないのか、自分勝手なのか、まったく他人事のようなことばかりのアドバイスに聞こえてしまいます。
私の考え方とは540度違うので、違和感ばかりです（笑）

一方向からしか見ることのない生活対策など全く意味はありません。
一方向からしか見ることのない生活アドバイスは、一見正解のように見えますが、反対側から見たら恐ろしい結果になるアドバイスです。
実行しなくて正解です。

家族信託

不動産を所有している親（地主さんA)は、今は意思表示などができていますが、いつ意思表示ができなくなってもおかしくないような状況です。となると、万が一の時のために不動産処分等ができる状態を作っておくと安心です。
その際に、自由度が高い方法が家族信託です。

家族信託は、こんなイメージです。

健一パパ（仮名）が所有している不動産を、
太郎（息子・仮名）に名目上、所有権を移しておくものです。
所有権を太郎が持っているので、太郎の判断で不動産処分を自由にできるようになるので、
意思表示ができず法律行為ができなくなった健一パパが、お金に困り始めた時に助けることができると同時に、お金のトラブルで家族が不幸になる事を防ぐことができます。

注意点は、名目上、太郎へ所有権が移転していたとしても、そこから上がる収益、費用、利用する権利等は健一パパに帰属し続けるという点です。
太郎は、健一パパのメリットのために信託契約した内容でしか不動産を処分することができないので、健一パパからすると、所有権は名目上ないのですが、不動産の権利を実質的に持ち続けることができるという点に大きなメリットがあります。

後見人制度

後見人といった制度もあります。
本人が意思表示ができなくなった場合にも、法律行為ができるよう『後見人という人を代理人にする』ための制度です。

任意後見の場合、身内を指定することもできますが、法定後見の場合、裁判所が指定した司法書士や弁護士が後見人になります。
後見人は、健一パパの代理人のようなものです。
後見人制度は使い勝手が悪く、一度、後見人制度を利用してしまうと、その後、毎月発生するランニングコストが健一パパが存命中はエンドレスになります。
また、後見人は、健一パパが損をする行為は行えません。
この『健一パパが損をすることができない』というのが曲者で、健一パパのためになる事であっても解釈によりできないことがあります。
本当に使い勝手が悪いのです。

一度、後見人制度を利用すると途中でやめることはできませんので、諸刃の剣的な側面も持ち合わせます。
利用する際には、気を付けましょう。（詳しくは個別相談ください。）

駐車場にしたほうが、その後の自由度が高い

今回、地主Aさんの想いなどを色々とヒアリングし、アドバイスをした結果、充分に納得と理解をされて、建築は断念されました。
私は『良かった』と胸をなでおろしています。

色々な角度から、簡単に説明をさせて頂きましたが、鉄筋コンクリート造の立派な建物を建築してしまうと、取り返しがつかないほど今所有している不動産価値の棄損を生じさせる可能性が極めて高かったのです。

将来、あーしたい、こーしたいというご希望があったので、それらを実現するためには今、建築してはいけないのです。
と言うことで、駐車場にした方が良いと私は考えたので、駐車場の方向で検討して頂くことにしました。

将来やりたい事

地主Aさんの息子（太郎さん・仮名）は、将来、社会貢献事業を行いたいそうです。
素晴らしいの一言に尽きます。
その時には、私も一緒に事業に参加させていただいて、社会貢献のお手伝いをしたいと思いました。
こういう人間関係ができることは、きっと長年の信頼関係と心の対応の賜物なのだと思います。

追伸　：失敗は気にしない

人には失敗はつきものです。
真面目に対応し、想いをもってしても失敗することはあります。
そんな時、私は失敗した人を責めてはいけないと思っています。
その人は、一生懸命相手を想って行動したと私が思える人だからです。
人の失敗は励まし合い、人の喜びは共有して、お互いに素晴らしい人生を送りたいものです。