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マンションの建て替え条件が緩和されます【府中市の不動産屋さん】

府中市『不動産・相続・終活に困ったときの相談窓口』松田の本音満載ブログです!

マンションの憲法=管理規約
目次

マンション建て替えはほぼ不可能だった

今までの築古マンションの建て替えは、区分所有者の5分の4以上(80%以上)の賛成が必要でした。
所有者が不明(所在不明者)になっている場合には『決議に反対としてカウント』されました。
100人のマンションで、10人が連絡がつかないと反対票が10人になってしまうわけです。
そうなると、残りの90人のうち反対が11人に達すると建て替えはできません。

ご年配のみなさんは、長年住んだお住まいを住まいとして考えますので、80歳を超えて今さら建て替えなんてしたくない人が多いと思います。
つまり、マンションの建て替えはほぼ不可能だったのです。

区分所有法の大規模改正

ルール

(現行法)
建て替えには所有者の「5分の4(80%)」以上の同意
取り壊しには「全員(100%)」の同意

(要綱案)
建て替え・取り壊しに必要な割合を、いずれも「5分の4(80%)」以上の同意
耐震性や耐火性に問題があれば「4分の3(75%)」以上の同意
で調整を進めているそうです。

今後は、賛成と反対の考え方が変わる

セミナー、講演会の観衆

今までは、連絡が取れない人(所在不明者)は自動的に反対票になっていましたが、今後の改正では『連絡が取れない人は、区分所有者として存在しないことにして計算の分母に入れないことにするようです。

●区分所有者100人のマンションで、連絡がつかない人(所在不明者)が10人
(現行法では100人×80%以上=80人以上の同意でOKでした、、、。)
しかし!
→ 90人の区分所有者で計算
■90人×80%=72人以上の同意でOK
■(耐震性や耐火性に問題があれば)90人×75%=67.5人の同意でOK

ルール変更が想定されること

ルール

・区分所有者の人数や議決権の基準を「4分の3またはそれ以下」に引き下げる
・所在不明の区分所有者を除外して決議を行えるような仕組みにする
・出席者のみの多数決によって決議できる仕組みにする
・耐震性能面で危険な場合に人数の基準を引き下げる
・所有者不明の区分所有建物に特化した財産管理体制を構築

居住しているのに総会などに出席せず、賛否を明らかにしない区分所有者も数から除外して、出席者のみの多数決によって決議できる仕組みも検討しているそうです。
入院している人はどうするんだ!という反論もありそうですが、そこは民主主義として明確にする必要があるだろうと思います。

マンション建て替えがすすむと、価格が下落するのか、、、

下降線

マンションの建て替えが進むということは、供給量が増えるので価格の調整が入る事も期待でき(るかも)、購入をする人にとっては良いことのように思います。

といっても、近い数年の間で大きく変化はないと思います。
価格については上昇するところ、横ばいのところ、下落するところの三極化が続くと思います。
東京23区の場合、主に価格を押し上げた要因は、港区、江東区のタワーマンションと言われています。
なるほど、合点が行きます。
そのほかの23区については、今年の10月に年内最も低い売り出し価格を記録し、横ばいもしくは下落基調が出ている場所もあるようです。

マンションの建て替えが進むようになる

土地家屋調査士

こういった改正が実現すると、建て替えのハードルが下がるため、今後、マンション建築業界は活況を呈すことになる可能性があるかもしれません。
もちろん、都市計画などの変更も合わせて必要になるのでしょうから、その手続きはかなり大変で時間を要す作業になります。3~4年程度では話しは進まないでしょう、、、。
デベロッパーにとって良い改正なので、鼻いきが荒くなりそうですね(笑)

となると、、、駅近は価格が高くても買いが得となる?

街並み

マンションは『管理を買え』と言いますが、利便性を買うことでもあります。
駅から近いマンションは利便性は高く、さまざまな利点があります。
その反面、駅から距離のあるマンションも、私は悪くないと思っています。
例えば、2階建の戸建てに住むよりも、ワンフロア―のマンションのほうが生活が楽である事があげられます。
防犯面ではマンションのほうが優れると言われますから、駅から遠いマンションの需要が無くなることはないはずです。
(あまりに遠く不便な立地であれば話しは別ですが、、、。)

駅から近いマンションは価格が高いかもしれませんが、将来、相対的に高く売れるので、なんだかんだ言っても、駅近の魅力は大きいです。

建て替えをすれば資産性が上がりますので、その意味でも、駅近マンションは将来性があると思います。

人口減少と会い絡まって、今後も駅近需要が続くでしょうね。

そうなるとやっぱり駅近マンションの優位性が出てくると思います。
建て替えが進み、より安全な建物が増えると良いですね。

マンションの憲法=管理規約

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