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私道の変更または廃止の制限【府中市の不動産屋さん】

困っている夫婦

ある私道を廃止されてしまい、そこに接道しているお家の住民が苦情をだしました。
ちょっと考察してみましょう!
これから、不動産を購入する方は知っておくとよいです。
※「道路」と「通路」は見た目が同じようであっても、法律上まったくの別物です。

【予備知識】 
道路の種類は下記の通りたくさんあります。
下記の違いについてはあまり知らなくてもかまいません。

1.建築基準法42条第1項第1号
2.建築基準法42条第1項第2号
3.建築基準法42条第1項第3号
4.建築基準法42条第1項第4号
5.建築基準法42条第1項第5号
6.建築基準法42条第2項
7.建築基準法の適用がない法外通路(原則、再建築・増改築ができません。)
8.建築基準法の適用がない法外通路、「ただし書き」許可により建築を認められる通路

私道の説明

①土地は、「建築基準法第42条に定める道路 (以下、道路とします。)」に接道(幅2m以上)していないと、原則、建物の新築・増築・改築はできません。
※上図・下図では、A・Bさんは新築等はできません。
※下図の私道が「通路の場合」には、全員が新築等はできません。

私道の説明

②そのため、この通路を建築基準法の道路に認定(もしくは許可)をしてもらいたいです。
③そんなことから、全員の土地に接する新たな「建築基準法に定める道路」を築造しました。
それが、位置指定道路(建築基準法第42条第1項第5号道路)です。

私道の説明

接道要件を満たしていない「未接道の宅地」を道路に接道させ、
建物の建築を自由に出来るようにする目的で、
自分の土地の一部を、道路として提供した「私有地(私道)」です。

――――――――――――――

建物を建築するには道路に接道をしていなくてはいけませんが、
仮にその私道の所有者CさんとDさんが「えぇ~い!めんどくせい!この道路にわしの家を建ててやるぞ!!」と言って、お家を建ててしまったら大変です。
お家を建てなかったとしても、道路を封鎖して個人の宅地に戻してしまったら、A・Bさんのお家は、再建築・新築ができなくなり、出入りもできません。

私道の説明

そうなると、ほぼ価値のない土地になる事は想像できるかと思います。
土地は、お家を建築できるからこその100%の価値であり、お家が建築できない土地は100%の価値になる事はありません。

A・Bさんにとっては大変な損害になりますから、C・Dさんだけの問題ではありません。
そういったトラブルが起こらないように、
建築基準法第45条で「私道の変更、廃止の禁止、制限ができる」ことにしたのです。

たとえC・Dさんの敷地であっても、建築基準法上の道路として認定を受けてしまった以上、A・Bさんの利益を無視して自由にはできないという訳です。

その後、ラッキーなことが起こりました!

A・Bさんの家に接する部分に、新しい道路が築造されたため、A・Bさんは、私道がなくとも接道要件を満たすことになりました。(下記をご覧ください。)

私道の説明

すると、今まで接道していたC・Dさん側の道路は、皆さんにとって、その状況によっては無くなってもいいですよね。(駐車スペース等の問題も考慮しないといけないでしょうけども。)
そうなった時は、皆さんで協議の上、廃道手続きする事は問題ありません。

私道の説明

廃道手続きをすれば、今まで道路として利用していた部分が、
個人の宅地に戻るということになるわけです。
こうなるとC・Dさんにとってもラッキーです。

うれしい営業マン

私道は問題ありとする意見もたくさんあるし、問題なしとする意見もたくさんあります。
いずれにしても、将来的に「公道(おおやけの道)」になる事が、最も理想です。
私道負担という言葉もあるように、その他細かい話しがまだありますが、たくさん書きすぎるものあれなので、今回はあれということでおしまいです(笑)

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