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私道(位置指定道路)のトラブルが、、、【府中市の不動産屋さん】

府中市『不動産・相続・終活に困ったときの相談窓口』松田の本音満載ブログです!

位置指定道路
目次

位置指定道路にまつわる時系列

アスファルト舗装がない時代の、ちょっとした昔を想像してください。
数千坪の土地(ただの空き地)を所有している地主様が、この土地に建物をたくさん建てたい!
そう考えました。

昔は、道は人が通れればよかったので、接道要件等といった法律がなかったので、無秩序に家を建築したので街並みはぐちゃぐちゃです。

しかし時代の流れと共に、防災上の観点からも都市計画に沿って街を作るように法整備が進みました。
さまざまな法律ができていく中に、建築基準法という法律出来てきました。

不動産は1敷地1建物が原則なので、どんなに大きな土地であっても1つの建物しか建てられないのです。
さらに、法律によって接道要件を満たさないと建物の建築ができないため、ただ単純に土地を分割するだけでは、より効率的に建築することはできません。
そこで、(建築基準法に適合した)道路を敷地の中に作ることにしました。
さらには、数千坪もある土地の地主なので、生活費をねん出するために、土地を切り分けて分譲しました。
それ以外にも借地の賃借人が地主の土地(底地)を買いたいというケースもあったでしょう。

道路の位置の指定台帳ができた

位置指定道路

地主は考えました。

自分の土地に道路を敷くということは、他人に、無料でプレゼントするのと同義のような気もするし、道路部分になる土地は建物が建れられないので無価値にすることだし、なんともったいない。

そう思ったかもしれない地主は「自分たちの土地所有権を、私道(位置指定道路)に残しておこう」と考え、私道(位置指定道路)の申請がベストだと考えました。
私道(位置指定道路)は、自分の土地の好きな場所を指定することで、建築基準法上の道路としても認めてもらうことができるからです(認定基準があります)。

道路に接道した土地は、建築の自由度が一気に上がります。
地主さんたちの私道部分(位置指定道路)は、昭和37年4月14日に位置指定道路に指定され、昭和37年6月7日告示(公式に一般にお知らせすること)されました。
台帳も出来上がりました。
地主様たちは、必要に応じて分譲をはじめ、時の経過とともに、美しい街並みが形成されてきました。
めでたしめでたし。

このように元々接道要件を満たすことができなかった奥の方の土地部分(上記Cなど)も、建築基準法の接道要件を満たすことができます。つまり、自由に建物の新築が5棟できるようになって、増築、改築もできるようになったというわけです。

なぬぅ~!接道していない~

位置指定道路
縦の点線右側部分が位置指定道路(点線左側は位置指定されていない個人の宅地。見た目は道路形状)

そして、時が流れ、土地売買をする事になりました。
すると、、、B土地が問題になりました。
(これは先日に起こった実例を少し変えた内容です。)

不動産広告には「接道10m」との記載がありました。
見た目は、道路に接道しているように見えます。
ところが、不動産調査をすると「接道していない」だったのです。

広告の接道説明は、建築基準法で認められている道路(今回は位置指定道路)を記載しなくてはいけませんから、10m接道しているように見えたとしても「0m接道(未接道)」なのです。

不思議ですね。

おかしいと思った私は、公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会に連絡をし、この広告表示について確認をしました。
「私は、この広告表記が間違っていると思うのですが、正しい見解を教えてほしい。」と説明しました。
すると、結論は直ぐに出てきました。
この不動産広告は広告違反です。ということでした。

なるほど私の考えは間違っていなかったんだなと、正しい認識を持っていたことに安堵しました(笑)

接道していない、、、。何がいけないの?

驚く女性

繰返しになりますが、不動産は接道要件を満たしていなければ、建物の新築、増築、改築はできません。

公図(法務局備付)だけ見れば、B土地の間口10mはすべて道路に接道しています。
しかし、
位置指定図を見ると、B土地と、建築基準法上の道路位置に「隙間」があり接道していなかったのです。
私は思いました。
ちゃんと接道するように位置指定道路を築造しろよ!・・・って話しなのですが、昔の人は色々とあったんでしょうね(笑)

道路形状をしている道路(図:縦の点線の左側部分)は、個人の宅地です。
B土地は、個人の宅地(道路形状)に10m接していますが、建築基準法の道路として認定されている部分には接道していないのです。

当然再建築も出来ないのです。
(建築基準法上の許可基準はあります。)

これは大問題です。

もう一つの問題は、
B土地は、他人地を通過しないと進入できないので、埋設管(上水、下水、ガス)の工事はお手上げ状態です。
私道は、私道所有者から「掘削承諾書と通行承諾書」をもらわないと、工事ができないのです。
おぉ~、こわい。

接道要件は不動産にとって「最重要」です

青ざめる営業マン

不動産の場合、道路の接道要件は最も大切です。

私道は、道路であり「私有地」です。
私有地には他人の所有権があるので、所有者にいろいろと許可を取らないといけません。
ちなみに、ここからも実際にあった話しですが、
大手不動産仲介会社の調査では接道2mなのに、広告では10m接道と表記されていてプチトラブルです。

単純に広告違反でもありますが、
不動産売買契約締結の直前に自分で調査して発覚したので、ギリギリセーフでしたが、参りました、、、。

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