マンション「修繕積立金と管理費」のオーバートーク

年明けから春先まで不動産の繁忙期と言われますけども、こういう時期は不動産会社のテレビコマーシャルが増え、ネットには不動産に関するニュースが多く流れるようになります。

 

情報が多く出ているときに気を付けたいのが「冷静に判断し、鵜呑みにしない事」

 

特に不動産のお金に関する記事は、前提条件があやふやで、著者に都合の良い書き方になりがちです。

 

ある記事ではマンション購入時の修繕積立金・管理費に対する注意喚起で、マンションを購入する際には「修繕積立金・管理費」を考慮して、返済計画を立てましょうと正論が書かれていました。

それ自体はとても正論ですが、この記事であれ?と思うのは、あまりに現実離れしたオーバーな内容で書かれているのです(笑)。

 

 

1・の変

中古マンションは、「住宅ローンの返済額」よりも「管理費と修繕積立金の支払額の方が多くなる可能性がある!」と書かれている、、、。

 

そんな事ってある?

 

私、府中市内に限らず他の市区町のマンションの長期修繕計画を見ているけど、そんなマンションほとんどないんだけど、、、(笑)。

 

たしかに、管理費と修繕積立金の合計が5万円とか7万円(月額)という物件は、すごくたま~に見ることはあるけど、そういった物件の価格って周辺のマンションと比較するととっても安いよね。

 

 

2.の変

国交省の調査では、多くの「中古マンション」で修繕積立金が不足していて適正ではないことが指摘されています。

 

最近こそ国土交通省主導で管理費と修繕積立金の計画的な試算が定められていますが、昔は管理組合まかせだったためか、積立不足が多かったのです。

 

さらに、管理費と修繕積立金が急上昇している「中古マンション」が多数あると著者は言っています。

でもね、私は変だなぁと思うんですね。

 

中古マンションの修繕積立金が安いのは、新築マンションの時に安すぎるからだよね、、、。

中古だからというのは関係ないよね(==;)。

 

さらには、「急上昇」という言葉は、ちょっとおかしな話だなぁと、、、。

変に煽りすぎてないかい?って思うね。

新築時に安めに設定するマンションが多いのは、「新築マンションを売りやすくしたい」というデベロッパーの意向が強いのです。

なぜなら、修繕積立金・管理費が低い方が「買いやすさ」をアピールできるからです。

 

 

3.の変

「中古マンションだから修繕積立金・管理費が高い」と思わせるような感じ。

これは明らかな間違いです。

 

文中で紹介されている「修繕積立金・管理費合わせて月16万」の例があるのですがこの事例のチョイスはおかしい。

いったい、どんなマンションなんだい?

少なくとも府中市内にはそんなマンションは存在しないはず(笑)

 

ついこの前、府中市内の築後30年のマンションは月額で2.5万円くらいでした。

もしも、修繕積立金・管理費合わせて月16万円なんていう物件であれば、せめて立地、専有面積、設備等の詳細なども説明するべきですよね。

そういったことは、一切書いていないし、そもそも多くの人にあてはまる事例ですらない、、、(笑)。

 

新築・中古に限らず、修繕積立金・管理費が高いマンションと安いマンションがあるのですから、中古マンションだけが特別に高いというのは説明としては変です。

 

 

4.の変

「古くて高くなる修繕積立金」と思わせるような言葉づかい。

先に述べたように、古いから高いではなく、当初の計画から、後々修繕積立金が上がるように設定されているだけです。

 

いわゆる健全経営というわけですが、マンションの維持保全については、古いほど修繕費が上がり続けるという決めつけはやり過ぎです。

 

 

5.の変

一番イケナイ説明なのが、修繕積立金・管理費は「安ければお得」という意味合いの言葉。

これは本当に良くない。

 

修繕積立金・管理費には目安があって、平均的な目安から安い設定のマンションは、「安く設定している理由」があります。

そして修繕積立金・管理費が平均より安いマンションほど、後から設定額が上がって、支払いが苦しくなるリスクが高くなる可能性もあります。

そして、積立金が少なすぎれば大規模修繕ができません。

みんなの資産と考えると、こっちの方がリスクだと思えるよね(笑)

 

大切なことは、修繕積立金・管理費が将来上がっても生活に支障が出ない資金計画であり、修繕積立金・管理費を安くした分、物件価格に予算を割くことではありません。

 

新築でも中古でも、現在時点の修繕積立金・管理費よりも、今後の計画の方が重要です。

 

積立金が上がることを予測し、無理のない資金計画にしておかないといけませんし、引き上げの計画がないマンションは(特に築年数が新しいほど)先行きが不透明なので注意が必要なマンションと言えるかもしれません。

 

修繕計画がどれくらい安全なのかは、マンションを購入する上で欠かせない重要な検討材料です。

ご家族が幸せになるという本質を見落とさないようにしてほしいですね。

 

 

(宣伝として、、、(笑))

ちなみに当社のSelFin(セルフィン)を使うと、そのマンションで設定されている修繕積立金・管理費が平均よりも高いのか安いのかを簡単に調べることができます。

※安めに設定しているマンションが多いのもよくわかります。

 

 

ご利用は無料なので、ぜひご活用ください。

 

 

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