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割安な借地権建物を購入するポイント【府中市の不動産屋さん】

府中市『不動産 売買・終活・相続の先生』が綴る本音満載ブログです!

家
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借地権の権利割合?

土地の権利に「所有権」というものがあります。
字のごとく、土地を所有し、自由に使える権利のことです。

それとは、性質が異なる権利で「借地権」と言うものがあります。
借地権は、土地の所有者が別にいるけども、その土地を利用(賃借使用)できる権利のことです。
住まいを購入する際、土地の権利が所有権ではなく「借地権」であれば、所有権である場合よりも割安な価格になるのが通常です。
その理由は、所有権は自分の権利が100%であるのに対し、借地権は地主の権利が20~40%程度あるためです。
(※借地権割合は立地により異なります。)

例えば、相続税の申告の際の土地評価額では、借地権は所有権の60%~80%という評価となります。
(※借地権割合は立地により異なります。)

土地を所有する権利「所有権(底地)」と、土地を利用する権利「借地権」に分けて評価されるというわけです。

所有権と借地権の「金額以外の違い」

お金がないねこ

住まいを購入する際の権利として所有権と借地権の違いは以下のようになります。

①所有権は固定資産税がかかり、借地権は地代がかかる。
②借地権には借地期限がある。
③借地権の手続き(売却)には地主の承諾(お金)が必要になる。
④金融機関からの融資は、所有権に比べると減額される。

①ランニングコスト(固定資産税等と地代)
土地を所有権として持つ場合には、固定資産税・都市計画税が発生します。
一方で、土地を借地として持つ場合には、固定資産税がかからないかわりに地代(土地賃借料)を地主へ支払うことになります。
固定資産税等と地代を比較すると、やや地代の方が高額になりますが、ランニングコストとしては、あまり大きな差ではないかもしれません。

②借地の期限
借地の場合には、地主と借地人との契約ですので、契約期間というものが存在します。
原則的に更新ができる「普通借地」と、期間が経過した場合に契約が終了する「定期借地」というものがあります。
更新ができる普通借地契約の場合であっても、更新料が発生することもありますので注意しておきましょう。

③各手続きに地主の承諾が必要
借地は、法律的には「賃借権」と「地上権」の2種類に分かれます。
借地が前者の「賃借権」だった場合、借地権を譲渡するためには、地主の承諾が必要となります。
借地を購入する際には、借地権者である売主が、地主の承諾を得る必要がありますし、将来的に自分が売却をしようとした場合にも地主の承諾を得る必要があり、めんどくさいのです。
一般的に承諾をもらう場合には地主へ「承諾料」を支払うことが必要になります。
これが結構な金額だったりします。

④金融機関の土地評価は低くなることになります。
借地権の評価は、路線価図に記載されている借地権割合によって価値が按分されてしまいます。
所有権100%の土地の価値が100円だとして、所有権割合40%、借地権割合が60%なら、所有権部分(底地)は40円の価値があり、借地権部分(賃借権)は60円の価値になります。
つまり、通常の所有権なら100円の融資をしてくれるのに、借地権というだけで60円しか融資してくれない為、不足する40円分は自分で現金を準備しなくては購入ができない、、、、と言う事になるわけです。
それゆえに、手続的にも金銭的にも借地の譲渡はなかなかスムーズにいかないケースが多くあります。

家探しは、価格だけでするのはNG

この借地のように、相場価格より安く販売されている物件には何らかの理由があります。
借地の物件が割安なのも、所有権の物件よりも「流動性が低い」「人気がない」「資金調達の可能性が低い」「事故物件」など、それなりの理由があっての価格設定となっている事が通常です。

具体的に借地のメリットとリスクを承知したうえでの購入であればよいのですが、その物件を売りたい側の不動産事業者の偽りアドバイスに惑わされてしまうことのないように気を付けたいものですね。

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