大被害かも！？擁壁とブロック積み【府中市の不動産屋さん】

擁壁は注意が必要です

擁壁のある不動産は、価値が「あるもの」と「あんまりないもの」に分かれると思いますが、一般に売られている擁壁がある土地や一戸建ては、眺望や陽当たりが良いという理由もあって、高額で売られているケースがあります。
しかし、擁壁（ようへき）を組んだ土地は注意が必要になります。
擁壁の高さが２m以上になると、建築基準法に適合した擁壁でなければNGなのですが、建築士が安全と認めた場合には、建築基準法に適合していない擁壁の高さが２mを超えていたとしても建物の建築が許可されることがあります。

詳細説明は、ここでは省略しますが、
擁壁の安全確保として、擁壁が崩れないようにし、被害が発生しないように、、、というものがあります。
もしも擁壁に大きな亀裂が入って修復をしなくてはいけなくなると、想像以上の多額のお金が必要になります。
数百万円で済む場合もあれば、１千万円を超える場合もあり、ごく普通の会社員にとっては、天地がひっくり返りそうな金額です。

「眺望が良いから購入」は浅はか

擁壁があるということは、傾斜地に建物があるということですから、おそらく眺望は良いでしょう。
ロケーションが良いからと、購入を即決される人もいるようですが、当社のお客様には、擁壁のリスクについてしっかりと説明したうえで、購入の是非を決定してもらっています。

理由は簡単です。
お客様にはメリットとデメリットを確認していただいた上で、十分に納得して判断してもらうことが必要だからです。

府中市内でも傾斜地（崖線）がたくさんあります。
そういった場所では擁壁が組まれているところが多くあり、そこにある建物を見ると、眺望や陽当たりがとても良い物件だとわかります。

この前、そういった場所で一戸建てが売り出されましたが、当初価格から１０００万円以上安くなっても一向に売れません。
現地を見たときに私は気が付いたのですが、擁壁の上にブロック積みがありその高さまで土が充填されているのです。
これは、とても危ないですね。

擁壁の上にブロックを積んではいけないのです。（土が充填されていなければ問題なし。）
土の重さはものすごく、雨などが降れば水の重さがさらにかかり、ブロックに凄まじい過重をかけることになるのです。
その荷重は、外に押しだす圧力となり、目に見えないスピードで徐々にブロック積みを押し倒していく可能性があります。

ブロック積みはとても頑丈のはずですが、、、

ブロック積みは人が乗ったところでびくともしません。とても頑丈です。
しかし長い年月の間に、過重によってブロック積みにひびが入ってくることがあります。

先日見た府中市内の物件のブロック積みはひびがあり、やや隙間がありました。Σ（・□・；）
これは下手すると、、、。

擁壁上のブロックがひっくり返って下に落ちてしまう、、、、。
その下に人がいたら、、、。
人がいなくても、その後の修復は、、、。
となります。

そういったことを詳しく知っていれば、その不動産を買う人はなかなかいませんし、私だったら購入を見送るようにアドバイスします。
もし買うのだとしたら、そのリスクも一緒に購入するのですから、その分は価格に反映しなくては納得できないことになります。

売主様は、それでも大丈夫と言って売る

売主様はリスクがあろうとなかろうと、売ることを考えます。
なぜなら、自分が損をしたくないからです。

しかし、そもそもの話しをすれば、
そんな建て方をした売主様が一番いけないのですが、それ以上に当時の設計士や建築士がいけないのです。
さらに言えば、建築を許可した行政もいけないということになります。

今は違法建築は完全にNGですが、当時は現地確認もせず、申請書面だけの確認で建築を許可されていたのです。
これ自体に瑕疵があったということになりませんか？と私は思ったりしますが、それを言ったところで始まりません。

本来、こういった物件を所有している売主様は、そのリスクを承知して、通常相場では売ることが難しいと認識してその後の計画を立てたほうが安全ですし、これからそういった違反建築物件を購入するのであれば、そのリスクを承知して、擁壁の安全性について、しっかりと確認をすべきです。

なぜこんな物件を買ったのだろう？

私がたまに思うのは、どうして売主様はこの不動産を購入してしまったんだろうということです。
もし、そういったデメリットを知らずして購入していたのであれば可哀想だなぁと思います。
不動産仲介営業マンにやられちゃったのかなぁと想像は膨らみますが、ご自身のリスクになることは、しっかり確認してほしいものです。

まとめ

眺望がすばらしいというのは、人によってはとても魅力を感じる要素の一つでもありますので、そのリスクが許容できればよいのですが、眺望が良いという理由だけで即決をすると、将来自宅を売却する際にとても困る場合があることを知っておきましょう。

擁壁が安全と言いきれない場合には、建築士の判断で安息角（滑り出さない限界の角度を表す工学用語）まで、建物基礎杭を打ち込むことになります。
現在の建築技術は素晴らしいものがありますので、そういったことも総合的に考慮して、最善を考えて不動産購入を検討されると良いでしょう。
売主様は、建物が安全に考慮して建築されている資料があれば、より安心して売却に専念することができます。