考察しよう。不動産の価値とこれから

不動産の価値って、ホント分からないよね(笑)。

 

私自身、不動産の価値を算出するのに、システムを使う事もあれば、手書きの書式を使ったりすることもありますが、実際、どの不動産であってもパッと見ただけではその価値を判定することはできません。

(なんとなくは分かるけどさ、、、(笑)。)

 

不動産って言うのは「一物一価」なんて言われていて、ようは二つと同じものがないのだから、

そもそも定価という概念すらない。

株価もそうでしょ。企業の業績や期待感とかによって、毎日上がったり下がったりする。

日経平均だってそうです。嫌気で日経平均が1000円安、1000円高なんて簡単に言われるもの。

 

つまり定価のない不動産を、どうやって価値を算出するのかというのが知りたくなるのです。

 

 

土地(更地)査定はそんなにむずかしくない

土地の査定については、結構簡単です。

これは、指標があるんです。

・地価公示

・基準地価

・路線価

・売出価格

・成約価格

 

こう言った指針となるものを使って、客観的に算出するわけです。

で、最近私がこれが結局一番シンプルだよね、と感じるのが地価公示と路線価を使った査定です。

これは一番シンプルです。

 

で、不動産業者ではない一般の方が比較するのは、「売出事例との比較」です。

残念ですが、この数字は正直あてになりません。

というのは、売出物件の多くは価格変更が伴う事が多いからです。

売れなければどんどん価格を下げるというのは、不動産に関わらず、全てのものが同じ考え方になるはずです。

 

つまり、売出価格がわかっても成約した価格は分からないのです。

もちろん、売り出されている金額よりは安くなるという事だけは何となくわかりますね。

 

※土地の形状、道路付、残置物の撤去費用等も考慮されます。

さらに、売る人の個別の事情、買う人の個別の事情が重なりますから、これまた割り切った説明が当てはまることもないのです。

「そんなにむずかしくない」といいながらも、やっぱり難しいわけです(笑)。

 

 

建物査定は矛盾だらけ

最近の動き(もう2年くらい前かな)では、建物の査定が変わってきました。

 

といっても、実際にそんな査定をしても売りづらいし机上の空論であったりもします。

というのが私の本音です。

 

今までの建物の査定は、建物の構造ごとに経済的耐用年数がありました。

RC造なら47年。木造なら22年(20年)くらい。

(ただし、事業に供しているのか居住に供しているのかによって、ほんとはまったく違う

 

皆さんがお住まいの一戸建てであれば、木造が多いかと思いますが

今の不動産査定では、木造は22年(20年)たてば、価値はゼロ円なのです。

 

ところが数年前から、この考え方がおかしいのではないかという事で、大手ハウスメーカーが始めたスムストック査定が始まりました。

建物そのものと、中の設備を分けて査定をするのです。

(これは本来正しい考え方だと私は思います。)

 

すると、おかしいことが起きました。

通常の査定と比較すると、建物の査定額が高くなるのです。

多くの不動産業者が査定した建物価値は300万円だったとしても、このスムストック査定をすると建物価値が600とか700万円になるのです。

 

あれ?300、400万円も高いのはなぜ?

同じ建物なのに、査定のやり方を変えただけでこの評価の違いはなに???

そう、インフィル(つまり、設備の価値)がプラスに影響したのです。

 

 

だけど、売出価格の総額は、たぶん変わらない

じゃぁ、土地+建物の査定は総額で高くなるわけですから、それで売れるのか?

という事になりますが、やっぱり厳しいですよ、ふつー。

 

だって、全ての不動産会社がスムストック査定をせず従来の査定方法なのですから、査定結果に差が出てしまうのです。

 

これ、私だっておかしいと思っています。

 

メンテナンスをしている建物の価値は高いはずだと思っています。

 

でもね、買う人はより安く買いたいと思っているし、比較法で検討をするわけだから、やっぱりその感覚で売りに出しても、よっぽどいい物件でなければ、なかなか買い手が現れないというわけです。

その結果安くせざるを得ないわけですよね。

 

 

例えばなんだけど、20年前の一戸建てはペアガラス(複層ガラス)って少なかったと思います。

だけど、今の住宅はペアガラスは普通になっているでしょ?

床暖房も普通だったりします。

20年前に贅沢仕様だったものが、今では当たり前になっているのです。

そうなると、当時贅沢仕様で鼻高々だった所有者様の考えは、

今では「大きな世代ギャップ」が生じていることになるわけです。

当時の贅沢で素晴らしい性能は、今では素晴らしくない性能になっているかもしれないのです。

 

もちろん、コンディションが良い建物や、リフォームして快適に住めるのであれば、一定の価値があると思いますから、査定なんていう杓子定規な事を言わないまでも、ある程度の価値は残っていると考えて良いかと思いますよね。

 

 

でね。

ここがミソ。

土地価格●●万円 + 建物価格●●万円 = 合計●●万円

と記載されるわけですが、合計額は、周辺の似たような物件とほぼ同じになっていることが多い。

本来建物価値分が高くなきゃいけないのに、実際では、建物価格が高くなる分、土地価格が近隣の価格より明らかに安くなっている物件が多かったりします。

つまり、建物価値が高くなっていても、そのままでは流通しない(しづらい)ので、売出価格を調整しているというわけです。

 

へ理屈はすごく理解できるし賛同したい気持ちはすごくあるんだけど、

まだまだ明確に整備されていないのです。

 

といっても、すごく高く売れちゃう物件もあるので、査定はあてになるけどあてにならないという部分でもあるわけです。

 

国土交通省がちゃんと仕切ってくれないと、一律の査定システムは変えることはできないよね。

 

 

まとめ

へ理屈をどんなに並べようと、不動産価格は、需要と供給のバランスで決まってしまうので、

査定うんぬん言っても、実際には売り出さないとわからないというのが実状だったりします。

 

思いのほか高く売れることもあるし、どうやっても通常想定される価格にならないものもあります。

 

国土交通省は、中古住宅の流通を促進すると言っているけど、

実際には、新築を優遇する税制度になっているでしょ。

これでは、中古住宅の流通の根本はなかなか変わらないのではないかと思うわけです。

ここ数年前に、中古物件にも素晴らしい優遇が出来ましたが、中古物件の価値を高くし流通性を上げていこうと考えるのであれば、新築も中古も税優遇をもっと平等に考えるべきかと思います。

 

そして皆さんに、新築と中古のメリットとデメリットを判定してもらうべきではないかと思います。

 

実は、私が勝手に考えているのだけど、政府は少し前のお家を全て排除しようとしているのではないか、、、と感じることもあります。

昔は、とにかく建物の数が必要であったので質より量が重要でした。

今は、量よりも質が重要視される時代に変化しています。

つまり、質より量を主に考えた時代の建物を一掃し、

質の良い住宅を増やす事を考えているようにも思えるのです。

(もちろん、私個人の勝手なひらめきです。)

 

 

その一方で、過疎地のような人が少ないところは、意識的に家を建てられなくする地域として指定し、人を中心地に集める政策があります。

こうやって人口減に対応していく必要があるのは当然のことです。

 

不動産の価値は需要があるかないかで決まるのです。

建物が1億円する価値のものが昨日完成したとしても、今後建物を建築できない、商業施設も出来ない、利便性も悪い、地方自治体の財政も良くないといった過疎地だったら、誰が住みたいと思うでしょうか。

1億円かけて昨日建ったとしても誰も住みたいと思わなければゼロ円なんですよ。

 

その価値観の根本は、人がたくさんいて、街としてどれだけの魅力があるのかにかかっているといっても過言ではないかと思います。

つまり、街力なのです。

 

不動産は、これからも需要がある地域なのか!という事を一番に考えなくてはいけませんね。

 

 

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