「新耐震なら大丈夫」という過信は禁物です

中古物件を検討する場合、築年数はとくに気になると思います。

 

築年数は「劣化」と「建築基準法の変遷」の二つの側面があります。

 

築年数が古いほど劣化のリスクが高まるのが一般的ですが、

築年数が古いほど設備も古くなりますし、外壁・屋根などの劣化改修費用がかかる傾向にあります。

 

劣化を考える場合は築年数は一つの指標になりますが、

実際にどの程度傷んでいるかはインスペクション(建物検査)を実施してみないと正しく判断することはできません。

 

築30年でも大きな問題のない物件もありますし、築10年未満でも雨漏れのある物件もあります。つまり、一戸建住宅(中古)を購入する際にはインスペクションは欠かせません。

 

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続いて「建築基準法の変遷」です。

建築基準法とは建物性能を定義する最低限の基準です。

 

建築基準法は改正を繰り返しており、改正ごとに基準が異なるので、建物の善し悪しにも影響を及ぼします。

耐震性については、大きな地震被害がある度に改正されており、その建物がいつ建てられたのかは、住宅性能を図る重要な指針となります。

 

 

木造戸建て:3つの転換期

木造戸建ての耐震性を建築年度だけで判断する場合、以下の3つに区分されます。

大切なポイントになるので、木造戸建てを検討する際はぜひ参考にしましょう。

 

 

1 新耐震基準 2000年(平成12年)6月以降 (現行基準です)

阪神淡路大震災の教訓を受け、建築基準法が改正されたのが2000年(平成12年)6月です。

この基準が耐震性の現行基準となります。

2000年(平成12年)6月以降の物件は、今考えられている耐震性については問題なさそうと判断できます。

※実際には増改築履歴や新築時の設計図書の有無など確認事項はございます。

※2000年(平成12年)6月以降に建築確認申請が受理された物件の事であり、完成した時期とは異なります。

主な改正内容は「壁の配置バランス」と「接合部」の規定となります。

 

 

2 新耐震基準 1981年(昭和56年)6月~2000年(平成12年)5月

今回の記事の本題となるのですが「新耐震」だからと過信は禁物です。

1981年(昭和56年)6月以降の物件は「新耐震」と区分されます。

宮城県沖地震の教訓を受け、建物の強さ(壁の量)に関する規定が見直されたため、それ以前の建物と大きな性能差が見られます。

新耐震であっても、2000年(平成12年)5月以前の建物は「壁の配置バランス」と「接合部」について問題のある物件が多いのです。

住宅ローン減税のための耐震基準適合証明書が必要な物件(築20年超え)の場合は、

「新耐震基準」だからと言ってそのまま証明書が取得できるわけではないので、注意が必要です。

 

 

3 旧耐震基準 1981年5月以前

旧耐震案件は「既存不適格住宅」と呼ばれ、基本的には耐震改修が必要とされる物件となります。

購入後、すぐに建て替える計画などがある場合を除き、

居住目的で取得される場合は耐震改修を前提とした購入計画を推奨します。

 

 

耐震性と「新耐震」のダブルスタンダード

耐震の問題でややこしいのが、

国が、「新耐震」なら最低限の耐震性は確保されていると定義していることです。

※国が掲げる耐震化率の基準は「新耐震基準」です。

 

一方、住宅ローン減税など金銭的なメリットのある制度の要件としては、

築20年以内もしくは耐震基準適合証明書を取得できるという基準も存在します。

 

 

<新旧の耐震基準を要件とする制度はわかりづらい>

旧耐震基準と新耐震基準といった2つの基準がわかりづらいため、

新耐震であれば耐震基準適合証明書が取得できるという誤った認識が広がっているように感じます。

 

 

これから購入する住宅は、耐震基準適合証明書を取得できるレベルが理想

耐震基準適合証明書が取得できるレベルが最高基準というわけではありません。

費用をかければさらに強い構造を実現することは可能です。

 

ただ、高い水準の耐震性能を求めると、

ある一定レベルで費用対効果は格段に落ちてしまいます。

高い水準の耐震性能で新築した方が合理的という判断も出てきます。

 

耐震基準適合証明書が取得できるレベルは、資産になる住宅かどうかの境目とも言えます。

 

なぜなら。

住宅ローン減税が利用できる家とそうでない家であれば、どちらがより売れやすいかは一目瞭然です。

 

一度居住してしまうと後から耐震改修を行うのは難しくなっていきますから、

中古戸建を購入する際は、耐震基準適合証明書が取得できるレベルの改修工事を前提に取引を進めることをお勧めいたします。

 

 

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